LG Rostock Urteil vom 15.09.2004 - 4 O 73/04

Nachgehend

OLG Rostock (Beschluss vom 24.02.2005; Aktenzeichen 3 U 187/04)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht Verwendungsersatz wegen wertsteigernder Investitionen eines Mieters am Mietobjekt.

Die Ehefrau des Klägers mietete am 20.02.1991 Gewerberäume von 66,56 qm und am 28.10.1992 von weiteren 84,55 qm zum Betrieb einer allgemeinmedizinischen Praxis von der Beklagten (Anl. K 2). Der (Nettokalt-)Mietzins betrug zunächst 6,– DM/qm. Mit Nachtrag vom 26.11.2002 (Anl. K 4) wurden beide Mietverträge zusammengefasst, ferner wurden eine Mietzeit bis 31.12.2007 und eine Grundmiete von 4,50 EUR/qm vereinbart. Der Formularmietvertrag verhält sich in § 16 Nr. 4 nur zur (entschädigungslosen) Behandlung von Einbauten des Mieters bei Vertragsbeendigung, nicht aber zum Ausgleich anderweitiger baulicher Investitionen.

Die Ehefrau des Klägers, die ihm sämtliche Ansprüche auf Verwendungsersatz abgetreten hat (Anl. K 1), nahm mit Genehmigung der Beklagten (Anl. K 6 und K 9) jeweils unmittelbar nach Abschluss der Mietverträge 1991 und 1992 umfangreiche Baumaßnahmen am Mietobjekt vor, um dieses zum Betrieb ihrer Arztpraxis herzurichten. Auf die als Anlagen K 3 und K 5 a – 5 c eingereichten Bauunterlagen wird verwiesen. Die Kosten hierfür beziffert der Kläger auf 82.568,01 EUR (Anl. K 7 und K 8). Die Ehefrau des Klägers gab zum 31.08.2003 ihre ärztliche Tätigkeit auf. Der Mietvertrag wurde von ihrem Praxisnachfolger zum selben Mietzins von 4,50 EUR/qm mtl. (gesamt 680,– EUR mtl.) übernommen. Der Kläger verlangt nun von der Beklagten die Differenz zwischen der erzielbaren Miete für das Objekt im Urzustand und der erzielbaren Miete im jetzigen umgebauten Zustand, diesen Anspruch machte er erstmalig am 12.02.2004 geltend.

Der Kläger behauptet, durch die Umbaumaßnahmen sei das Mietobjekt von einer heruntergekommenen, nicht vermietungsfähigen Lagerhalle zu einer Arztpraxis umgestaltet worden. Die monatlich durch die Beklagte erzielbare (Kalt-)Miete sei von 75,– DM/38,35 EUR (entspricht 0,50 DM/qm) im Jahr 1991 auf 680,– EUR (entspricht 4,50 EUR/qm) gestiegen. Die Restnutzungsdauer betrage noch 15 Jahre ab dem 01.09.2003.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger den Differenzbetrag zwischen dem monatlichen Mietwert als Lagerhalle und dem gegenwärtigen Mietwert als Arztpraxis in Höhe von monatlich 680,– EUR über die Laufzeit von 15 Jahren seit dem 01.09.2003 zu zahlen,

hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 82.568,01 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die Höhe der Investitionen von 82.568,01 EUR, jedenfalls enthalte der Betrag auch von der Mieterin zu tragende Kosten für Schönheitsreparaturen sowie Kosten für Einrichtungen, für die nur eine kostenlose Übernahme oder eine Wegnahme durch den Mieter in Betracht komme. Sie behauptet, schon bei Abschluss der Mietverträge habe der mtl. erzielbare Mietzins 10,– bis 17,50 DM/qm (5,11 bis 8,95 EUR/qm) betragen, die Vermietung an die Ehefrau des Klägers zu 6,– DM/qm (3,07 EUR/qm) sei unter Preis erfolgt.

Soweit der Kläger zunächst Auskunft über die Höhe der Miete des Nachmieters verlangt hat, haben beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Kläger hat zunächst die monatlich durch die Baumaßnahmen hervorgerufene Mietdifferenz auf mindestens 1.200,- EUR beziffert, die Klage dann aber bis auf den noch verlangten Betrag zurück genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, denn dem Kläger steht kein Anspruch auf Verwendungsersatz zu.

I. Die Klage ist zulässig, auch wenn der Kläger entgegen § 253 II ZPO keinen (ausdrücklichen) bezifferten Antrag gestellt hat. Aus dem in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag geht nicht Hervor, welchen konkreten Differenzbetrag der Kläger verlangt, da nur die monatlich erzielbare Miete für den Betrieb einer Arztpraxis von 680,- EUR und nicht der Vergleichswert für die hypothetisch für die ursprüngliche Lagerhalle erzielbare Miete genannt wird. Das Gericht kann den Antrag aber anhand des Klägervortrages ausreichend auslegen. Der Kläger trägt insoweit vor, die ursprünglich vorhandene Lagerhalle hätte nur einen monatlichen Mietzins von max. 75,- DM / 38,35 EUR (0,50 DM/qm) ohne die Umbaumaßnahmen eingebracht. Die vom Kläger (noch) behauptete Mietdifferenz zur jetzigen Miete vom 380,- EUR beträgt somit 641,65 EUR monatlich, so dass er bei behaupteter Restnutzungsdauer von 15 Jahren letztendlich noch 115.497,56 EUR begehrt.

Die Klage auf künftige wiederkehrende Leistungen ist gem. § 258 ZPO zulässig.

Die Schriftsätze des Klägers vom 09.09.2004 und der Beklagten vom 14.09.2004 können gem. § 296a ZPO keine Berücksichti...