OLG Naumburg Beschluss vom 12.12.2022 - 12 Wx 34/22

Leitsatz (amtlich)

Wird das Vermögen eines im Handelsregister eingetragenen Einzelkaufmanns insgesamt auf eine GmbH übertragen, deren Alleingesellschafter und alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Einzelkaufmann ist, so besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, so dass das Grundbuchamt für die beantragte Eigentumsumschreibung auf die GmbH nicht die Vorlage eines Negativattests nach § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB verlangen kann.

Verfahrensgang

AG Quedlinburg (Aktenzeichen N. ...-9)

Tenor

Auf die inhaltlich beschränkte Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 20. Oktober 2021 insoweit aufgehoben als dort das Grundbuchamt die Vorlage eines Negativzeugnisses gemäß § 28 Abs. 1 S. 2 BauGB verlangt.

Von einer Kostenentscheidung wird abgesehen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 23.505 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Im oben genannten Grundbuch ist als Eigentümerin der Grundstücke Flur 6, Flurstück 421, 422, 423 und Flur 3 Flurstück 342 die "S. GbR Dr. E. B. und C. B.", bestehend aus den Gesellschaftern Dr. E. B. (geboren am 27. August 1960) und C. B. (geboren am 13. April 1991), eingetragen.

Im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) wurde unter HRA ... am 13. November 2020 unter der Firma "Dr. E. B. e.K." ein von dem Beteiligten zu 1) betriebenes Einzelunternehmen eingetragen.

Darüber hinaus ist der Beteiligte zu 1) Alleingesellschafter der Beteiligten zu 2) und zugleich deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer.

Mit notarieller Urkunde vom 20. August 2021 - Urkundenrolle Nr. 733/2021 - verhandelt vor dem Verfahrensbevollmächtigten, gliederte der Beteiligte zu 1) das von ihm betriebene Einzelunternehmen "Dr. E. B. e.K." gemäß §§ 152 ff. UmwG auf die Beteiligte zu 2) aus. Dafür vereinbarten die Beteiligten unter § 2 des Vertrages:

"1. Das übertragene Vermögen (Aktiva und Passiva) ergibt sich aus der Bilanz des Einzelunternehmens zum 31. Januar 2021 als Schlussbilanz nebst Inventarverzeichnis. Sie ist in beglaubigter Abschrift dieser Niederschrift als Anlage 1 beigefügt (...). Alle auf den Bilanzstichtag bis zur Eintragung der Ausgliederung vom Einzelkaufmann hinzuerworbenen/eingegangenen Aktiva und Passiva werden mit übertragen. (...)

2. Im Zuge der Vermögensübertragung überträgt Herr Dr. E. B. die Grundstücke

a. Grundbuchamt Quedlinburg, Grundbuch von N., Blatt ..., Gemarkung N.,

BV lfd. Nr. 1 Flur 006, Flurstück 421,

BV lfd. Nr. 2 Flur 006, Flurstück 422,

BV lfd. Nr. 6 Flur 006, Flurstück 423,

BV lfd. Nr. 8 Flur 003, Flurstück 242,

(...)

c. ... nach den Angaben der Beteiligten ist Frau C. B. mit Ablauf des 31. Dezember 2020 aus der GbR ausgeschieden, das Gesellschaftsvermögen auf Herrn Dr. B. übergegangen."

Der Punkt § 3 "Gegenleistung" ist gestrichen.

Am 1. September 2021 wurde die Firma des Unternehmens "Dr. E. B. e.K." im Handelsregister gelöscht, weil das Unternehmen gemäß Ausgliederungsplan vom 20. August 2021 als Gesamtheit aus dem Vermögen des Inhabers auf die Beteiligte zu 2) ausgegliedert worden war.

Mit notarieller Urkunde - Urkunderolle Nr. 338/2021 - des Verfahrensbevollmächtigten vom 3. September 2021 teilte C. B. dem Grundbuchamt mit, dass sie aus der S. GbR ausgeschieden sei.

Am 21. September 2021 erklärte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten gegenüber dem Grundbuchamt die Auflassung:

"Für den von mir vertretenen Dr. E. B., geboren am 27. August 1960 (...) und der I. (...) bin ich darüber einig, dass das Eigentum an den im Grundbuch von N. Blatt ... verzeichneten Grundstücken (...) auf die I. (...) übergeht."

Zugleich beantragte er gemäß seiner Urkunde 338/2021 die Grundbuchberichtigung und bewilligte und beantragte die Eigentumsumschreibung gemäß der Urkunde 733/2021 auf die Beteiligte zu 2).

Mit Zwischenverfügung vom 20. Oktober 2021 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass der beantragten Berichtigung und Umschreibung folgende Hindernisse entgegenstünden und setzte zugleich eine Frist zur Beseitigung von sechs Wochen:

Durch das Ausscheiden der Mitgesellschafterin aus der GbR sei deren Anteil an dem Grundstück dem Mitgesellschafter angewachsen, damit habe zugleich ein Rechtsträgerwechsel stattgefunden, was gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG ein grunderwerbssteuerbarer Vorgang sei, weshalb für die Grundbuchberichtigung die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 22 GrEStG vorzulegen sei.

Gleiches gelte für die Auflassung des Grundstückes durch den Beteiligten zu 1) an die Beteiligte zu 2. Darüber hinaus fehle für diesen Übertragungsakt eine Genehmigung bzw. Negativbescheinigung gemäß §§ 24 ff. BauGB.

Mit Schreiben vom 15. November 2021 teilte der Verfahrensbevollmächtigte mit, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigungen beim Finanzamt angefordert seien. Er halte allerdings die Vorlage eines Negativzeugnisses nicht für erforderlich und lege deshalb gegen diese Auflage Beschwerde ein. Es läge kein Kauf oder einem Kauf gleichstehendes Rechtsgeschäft vor. Die Grundstücke seien Betriebsvermögen der S. GbR gewesen. Diese sei ...