OLG Köln Beschluss vom 17.12.2004 - 16 Wx 228/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzungen

Leitsatz (amtlich)

Auch derjenige Eigentümer, der einen Schaden am Gemeinschaftseigentum im Wege der Notgeschäftsführung auf seine Kosten beseitigt hatte, kann nicht allein ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter gerichtlich mit der Begründung geltend machen, dass dieser es versäumt habe, den Schaden rechtzeitig der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zu melden.

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 07.10.2004; Aktenzeichen 29 T 74/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 7.10.2004 - 29 T 74/03 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsteller.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des LG ist im Ergebnis ohne Rechtsfehler.

Der Antrag ist bereits deshalb zurückzuweisen, weil den Antragstellern die Antragsbefugnis fehlt.

Die Antragsteller streiten mit der Antragsgegnerin als ehemaliger Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage über deren Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Sie werfen der Antragsgegnerin eine Obliegenheitsverletzung vor, die sie darin sehen, dass die Antragsgegnerin einen im Dezember 1993 eingetretenen Hochwasserschaden in der Eigentumsanlage der Elementarversicherung nicht rechtzeitig gemeldet habe mit der Folge, dass die Versicherung für hochwasserbedingte Schäden im Keller, insb. an der im Kellerraum befindlichen Heizungsanlage, nicht eingetreten sei. Die Pflichten aus dem Verwaltervertrag bestehen aber ggü. der Eigentümergemeinschaft als ganzer, so dass im Falle einer Pflichtverletzung, die zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum führt oder jedenfalls die rechtlichen Interessen aller Wohnungseigentümer berührt, die Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft für die Rechtsverfolgung gem. § 21 Abs. 1 WEG gegeben ist. Ein einzelner Wohnungseigentümer bedarf deshalb zur Durchsetzung von solchen Ansprüchen, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam als Mitgläubiger zustehen, der Ermächtigung durch die anderen Wohnungseigentümer. Nur dann, wenn die Sorgfaltspflichtverletzung des Verwalters einen Schaden einzig und allein bei einem einzelnen Wohnungseigentümer verursacht, können Schadensersatzansprüche von dem betroffenen Wohnungseigentümer allein gerichtlich verfolgt werden (BGH NJW 1992, 182 f.; KG NZM 2000, 677 f.). Vorliegend hat die Obliegenheitsverletzung der Antragsgegnerin nach dem Vortrag der Antragsteller zur einer Schädigung aller Wohnungseigentümer geführt. Denn hochwasserbedingte Schäden, deren Übernahme die Versicherung wegen verspäteter Meldung des Versicherungsfalles abgelehnt hat, sind an Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums eingetreten: an der Heizungsanlage und im Keller. Auch wenn die - aus Sicht der Antragsteller notwendige - Schadensbeseitigung allein mit Mitteln der Antragsteller finanziert worden ist, ist hierdurch der der Eigentümergemeinschaft entstandene Schaden nicht entfallen. Denn sie ist Ansprüchen der Antragsteller ausgesetzt, die die Schadensbeseitigung für die Gemeinschaft vorgenommen haben und Aufwendungsersatz entweder aus Auftrag (§ 670 BGB) oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) verlangen können. Diese Forderung vermag die Eigentümergemeinschaft wegen der Pflichtverletzung der Antragsgegnerin nicht aus Mitteln der Elementarversicherung zu begleichen. Es kommt deshalb ein Schadensersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen die Antragsgegnerin in Betracht, der auf Freistellung von Aufwendungsersatzansprüchen der Antragsteller gerichtet ist. Im Hinblick hierauf können die Antragsteller ohne ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft die von ihnen zur Schadensbeseitigung verauslagten Kosten nicht gerichtlich geltend machen. Sollte ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruches gegen die Antragsgegnerin nicht zustande kommen, müssen die Antragsteller, die einen solchen Anspruch geltend machen wollen, zunächst gegen die sich weigernden Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG vorgehen, um deren Zustimmung zur Geltendmachung des gemeinschaftlichen Anspruches zu erlangen.

Demgemäß ist der Antrag der Antragsteller bereits aus prozessualen Gründen wegen fehlender Antragsbefugnis zurückzuweisen.

Der Senat weist allerdings darauf hin, dass auch bei Bejahung der Antragsbefugnis die Rechtsbeschwerde keinen Erfolg haben dürfte, da die Entscheidungen der Vorinstanzen, die zur Sache entschieden haben, insoweit ohne Rechtsfehler und nicht zu beanstanden sind.

Eine Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer gem § 43 Abs. 4 Ziff. 2 WEG war entbehrlich, da deren rechtlichen Interessen durch die vorliegende Entsc...