OLG Hamm Urteil vom 25.10.2010 - I-18 U 69/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auslegung von Vertragsurkunden im Urkundsprozess

Leitsatz (amtlich)

1. Der Abschluss eines Maklervertrages kann im Urkundenprozess mit einer Vertragsurkunde belegt werden, bei der urkundlich nicht erwähnte Vertragsbestandteile im Wege der Auslegung unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Umstände bestimmt werden können.

2. Ein sog. Makleralleinauftrag verpflichtet den Makler nicht dazu, persönlich für den Auftraggeber tätig zu werden.

3. Bestreitet ein Auftraggeber nur die Höhe einer ihm in Rechnung gestellten Maklerprovision und zahlt er auf die Rechnung einen reduzierten Betrag, kann sich hieraus ein den Grund des Maklerprovisionsanspruch bestätigendes Anerkenntnis des Auftraggebers ergeben, das eine Beweiserleichterung für den Makler begründet.

Normenkette

BGB § 652; ZPO § 592

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 04.03.2010; Aktenzeichen 8 O 326/09)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 4.3.2010 verkündete Vorbehaltsurteil der 8. Zivilkammer des LG Dortmund wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Beklagten i.H.v. über 20.000 EUR; die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Sachverhaltsdarstellung

Der Senat nimmt Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil. Der Sachverhalt stellt sich wie folgt dar:

Der Kläger verlangt von beiden Beklagten jeweils die Zahlung einer Maklercourtage im Urkundenprozess.

Die beklagten Schwestern waren Eigentümerinnen mehrerer Immobilien und Erbbaurechte in D, bestehend aus mehreren Mehrfamilienhäusern mit Wohn- und Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätzen. Beide hatten den Wunsch, ihre Objekte in ihrer Gesamtheit zu veräußern.

Mit schriftlichen "Makleralleinaufträgen" vom 29.5.2007 (Anl. K 01 und Anl. K 02), erteilten die Beklagten dem Kläger, bezogen auf ihre jeweiligen Immobilien und Erbbaurechte, den Auftrag, "einen Käufer nachzuweisen und einen Kaufvertragsabschluss zu vermitteln". Nach den insoweit gleichlautenden schriftlichen Verträgen wurden die Objekte vom Makler für das "11fache der JNM" (Jahresnettomiete) angeboten, die Maklerprovision sollte "3 %... zzgl. der MWSt von 19 %" betragen, die mit Abschluss eines Notarvertrages fällig sein sollte.

Der Maklervertrag mit der Beklagten zu 1 (Anl. K 01) erwähnt eingangs "Objekte gem. Objektliste 1a" und benennt als Objekte sodann "T-Straße 10, T-Straße 2, T-Straße 4 und G-Straße. 46a". Der Maklervertrag mit der Beklagten zu 2 (Anl. K 02) enthält lediglich die Objektangabe "gem. Anlage 1". Diese Anlage hat der Kläger als Anl. K 16 (Bl. 89 GA) vorgelegt. Eine Anlage zum Vertrag mit der Beklagten zu 1 hat der Kläger nicht vorgelegt.

Im August 2007 stellte der Kläger den Beklagten die als Zeugin benannte Maklerin C vor, die unter der Fa. T2 auftritt. Sie war im Auftrag von Investoren im benachbarten Ausland auf der Suche nach geeigneten Immobilien und hatte dem Kläger signalisiert, dass seitens ihrer Auftraggeber Interesse an den Objekten der Beklagten bestehen könne.

Eine Auftraggeberin der Zeugin C war die Fa. M (im Folgenden: Fa. M). Diese war am Erwerb der von den Beklagten angebotenen Objekte interessiert. Für sie erstellte die Zeugin C in der Folgezeit ein Exposé über die Objekte der Beklagten. Ein Vertreter der Fa. M und die Beklagten unterzeichneten in einem Anfang Oktober 2007 geführten Gespräch ein sog. letter of intent zum Erwerb der Immobilien und Erbbaurechte durch die Fa.M. An dem Gespräch nahmen auch der Kläger und die Zeugin C teil. Ob die Parteien hierbei eine Reduzierung einer von den Beklagten an den Kläger zu zahlenden Courtage vereinbarten, ist umstritten.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2007 (Anl. K 03) veräußerten die Beklagten ihre Immobilien an die Fa.M. Ausweislich der notariellen Urkunde trat die Zeugin C hierbei als vollmachtlose Vertreterin für die Käuferin auf. Ihr Handeln genehmigte die Käuferin mit notariell beglaubigter Urkunde vom 25.1.2008 (Anl. K 04). Dabei ließ sie sich von Rechtsanwalt Dr. T vertreten, dem mit notariell beglaubigter Urkunde eines niederländischen Notars vom 15.6.2007 eine Vollmacht der Käuferin für Grundstücksgeschäfte erteilt worden war. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 6,9 Mio. Euro, wobei 3.222.000 EUR auf die Beklagte zu 1 und 3.678.000 EUR auf die Beklagte zu 2 entfielen. Die u.a. als Zahlungsvoraussetzung im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung der Erbbaurechte wurde im September 2008 erteilt.

Mit Schreiben vom 22.12.2008 (Anl. K 05 und Anl. K 06) stellte der Kläger der Beklagten zu 1 eine Maklercourtage von 115.025,40 EUR und der Beklagten zu 2 eine Maklercourtage von 131.304,60 EUR in Rechnung. Die Beträge machen 3 % der erzielten Kaufpreise zzgl. 19 % MWSt. aus.

Mit inhaltlich gleichlautenden Schreiben vom 30.12.2008 (Anl. K 08) und 2.1.2009 (Anl. K 07) bestätigten die Beklagten dem Kläger den Eingang der Rechnungen und teilten ihm hierzu mit: "Gemäß unser mündlich getroffenen Vereinbarung b...