OLG Hamm Urteil vom 24.10.1995 - 7 U 171/94

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 28.07.1994; Aktenzeichen 13 O 40/94)

Tenor

Die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin gegen das am 28. Juli 1994 verkündete Urteil der II. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Dortmund werden zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das genannte Urteil abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.761,90 DM nebst 6,5% Zinsen von 545,90 DM vom 4.6.1993 bis 15.9.1993, von weiteren 1.152,00 DM vom 5.7.1993 bis 15.9.1993, von weiteren 241,90 DM vom 6.8.1993 bis 15.9.1993, von weiteren 910,10 DM seit dem 4.9.1993 und von jeweils weiteren 1152,00 DM seit dem 4.10.1993, 4.11.1993, 4.12.1993, 6.1.1994 und 4.2.1994 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen zu 60% die Klägerin und zu 40% die Beklagte.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen zu 75% die Klägerin und zu 25% die Beklagte.

Die Kosten der Streithilfe tragen zu 75% die Streithelferin und zu 25% die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Klägerin und deren Streithelferin um 11.510,00 DM und die Beklagte um 3.839,90 DM.

Tatbestand

Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.4./26.5.1992 (Bl. 7 ff GA) von der Klägerin Räume zum Betrieb eines Ladengeschäftes im Erdgeschoß des Hauses xxx in xxx für die Zeit vom 1.9.1992 bis 31.8.1997. Die Beklagte betreibt in diesen Räumen einen Handel mit Computern und Computerzubehör. Der Mietzins war mit monatlich 1.556,00 DM zzgl. einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 748,00 DM vereinbart. Diesen Mietzins zahlte die Beklagte bis einschließlich April 1993. Danach entrichtete sie lediglich am 15.9.1993 nochmals einmalig 2.000,00 DM. Grund hierfür war, daß im ummittelbar benachbarten Haus mit Unterstützung der Stadt xxx und auf einem dieser gehörenden Grundstück von einem eingetragenen Verein eine Drogenberatungsstelle xxx und ein ebenfalls dem Aufenthalt von Drogenabhängigen dienendes Cafe xxx eingerichtet wurden, woraus sich Belästigungen für den Geschäftsbetrieb der Beklagten ergaben.

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung der Mietzinsen für den Zeitraum von Mai 1993 bis Februar 1994 abzgl. der gezahlten 2.000,00 DM – sowie abzgl. einer mit der Miete für Mai 1993 verrechneten Gutschrift von 1.758,10 DM aus einer Nebenkostenabrechnung. Sie hat die Auffassung vertreten, daß die Beklagte Belästigungen durch die Drogenszene als stadtüblich hinnehmen müßte.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 19.271,90 DM nebst 6,5% Zinsen von 545,90 DM seit dem 6.5.1993 und von je 2.304,00 DM seit dem 4.6., 5.7., 6.8., 4.9., 4.10., 5.11., 4.12.1993, 6.1. und 4.2.1994 sowie 1,00 DM vorgerichtliche Mahnauslagen zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat sich auf Mietminderung berufen und dazu behauptet, daß der schon einige Zeit nach Anmietung des Ladenlokals zu einem Treffpunkt von Drogensüchtigen, Dealern u.a. Kriminellen geworden sei, die den Eingang zum Geschäft verschmutzten und blockierten und potentiellen Kunden den Zugang zum Geschäft versperrten. Infolge dessen habe sie einen drastischen Umsatzrückgang zu verzeichnen. Wegen der im einzelnen vorgetragenen Umsatzzahlen wird auf Bl. verwiesen.

Das Landgericht hat der Klage nach Zeugenvernehmung teilweise, nämlich in Höhe von 14.613,90 DM nebst Zinsen stattgegeben. Es hat für den streitigen Zeitraum eine Minderung der Nettokaltmiete um 30% = monatlich 466,80 DM für gerechtfertigt erachtet. Die Beweisaufnahme habe ergeben, daß der durch die Drogenberatung und das Drogencafe ausgelöste Verkehr von Drogenabhängigen die Beklagte in der Ausführung ihres Geschäftsbetriebes nicht unerheblich beeinträchtigt habe. Je nach Wetterlage hielten sich danach 15 – 30 der Drogenszene zuzurechnende Personen auf dem Bürgersteig vor dem Ladenlokal auf und blockierten den Eingang zum Geschäftslokal der Beklagten. Damit verbundene unerfreuliche Begleiterscheinungen seien Belästigungen durch Anbetteln, der am entstandene Straßenstrich, die Verunreinigung im Eingangsbereich zum Geschäftslokal durch Spritzenbestecke, Erbrochenes oder Urin sowie das gelegentliche Deponieren von Betäubungsmitteln im Geschäftslokal bei Razzien der Polizei. Durch diese Umstände habe sich auch der Büroleiter der Klägerin, die im selben Hause ein Büro unterhalte, veranlaßt gesehen, das Haus sozusagen zu einer Festung auszubauen und Zutritt nur über eine Gegensprechanlage zu gestatten.

Aufgrund dieser Umstände habe das Gericht nach freier Überzeugung unter Würdigung aller Umstände entsprechend § 287 Abs. 1 ZPO die Minderung mit 30% angenommen. Es habe berücksichtigt, daß bei gewerblichen Räumen primär auf die Störung der Betriebsausübung abzustellen sei. Es liege auf der Hand, daß angesichts der bewiesenen Umstände Laufkundschaft abgeschreckt werde und die Umsätze bei der Beklagten zurückgegangen seien. Jedoch legten die von der Beklagten selbst vorgelegten Umsatzzahle...