OLG Hamm Urteil vom 24.04.1995 - 22 U 138/94

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 28.03.1994; Aktenzeichen 5 O 436/93)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 28. März 1994 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Kläger übersteigt nicht 60.000,00 DM.

Gründe

Die Berufung hat keinen Erfolg, weil die Klage unbegründet ist.

Das Landgericht hat zwar mit unzutreffender Begründung, aber im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen.

I.

Schadensersatzansprüche der Kläger scheitern entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht daran, daß der Kaufvertrag der Parteien vom 04. September 1992 (Bl. 15 ff. GA) wegen der unstreitigen Schwarzgeldabrede der Parteien und der damit einhergehenden Steuerverkürzung wegen Verstoßes gegen § 134 BGB nichtig wäre. Denn die Verkürzung von Steuern war ersichtlich nicht der Hauptzweck des Geschäfts der Parteien, sondern der eigentliche Kauf der beiden Wohnungen (vgl. auch BGH NJW 1983, 1843, 1844).

Da die Kläger am 14. April 1993 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden sind, ist der zunächst wegen unvollständiger Beurkundung nichtige Kaufvertrag gem. § 313 Satz 2 BGB geheilt worden.

II.

1.

Ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten in der von ihnen verfolgten Höhe von 9.329,12 DM wegen Ausgleichs der von ihnen behaupteten fehlenden Quadratmeter, und zwar von 1,67 m² für die mit 35 m² und von 5,72 m² für die mit 56 m² verkaufte Eigentumswohnung gem. §§ 459 Abs. 1, 463 Satz 1 BGB setzt voraus, daß das Vorhandensein einer bestimmten Wohnfläche der mit notariellem Vertrag vom 04. September 1992 verkauften Wohnungen – das Vorbringen der Kläger hinsichtlich der tatsächlichen Wohnungsgroßen als richtig unterstellt – von dem Beklagten im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB zugesichert worden ist.

Die Angabe der Wohnungsgrößen von 35 m² und von 56 m², die sich aus dem zum Inhalt des Kaufvertrages der Parteien gemachten Teilungsplan der Teilungserklärung vom 21. März 1992 ergibt, stellt zunächst nur eine Beschaffenheitsangabe der Kaufsache im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB dar. Damit diese Beschaffenheitsangabe Zusicherung wird, ist darüber hinaus eine Erklärung des Verkäufers erforderlich, für diese Beschaffenheit ohne Verschulden im Sinne einer Gewährleistung einzustehen, einschließlich der Verpflichtung, Schadensersatz bei Fehlen der Eigenschaft zu leisten (vgl. BGH, NJW 1991, 912 m.w.N.).

Derartige Erklärungen des Beklagten, die dem Beurkundungserfordernis nach § 313 Satz 1 BGB unterlegen hätten, enthält der notarielle Vertrag der Parteien jedoch nicht, so daß das Schweigen des Urkundstextes eine Vermutung gegen die Zusicherung einer bestimmten Wohnungsgröße begründet, die die Kläger, die insoweit die Darlegungs- und Beweislast tragen, nicht widerlegt haben.

Die Kläger können sich weder auf das Exposé des Beklagten noch auf etwaige Erklärungen des Sohnes des Beklagten, der für diesen die Vertragsverhandlungen mit den Klägern geführt hat, über die Wohnungsgrößen berufen. In beiden Fällen kann hierin nur eine Beschaffenheitsangabe gesehen werden, nicht jedoch irgendwelche dem Beklagten zuzurechnende Erklärungen mit Zusicherungscharakter, zumal die Parteien in § 10 Abs. 1 des Vertrages ausdrücklich eine Haftung des Beklagten für die Größe der Kaufobjekte ausgeschlossen haben.

Auch eine Haftung des Beklagten gem. § 463 Satz 2 BGB scheidet aus, weil die Kläger schon nicht schlüssig dargelegt haben, daß die beiden Wohnungen tatsächlich eine Mindergröße aufweisen. Die Kläger haben behauptet, nach einer Auskunft des Amtes für Wohnen des Kreises … sei die größere Wohnung nur mit 51 m² und die kleinere Wohnung nur mit 33,33 m² zu bemessen, wobei in beiden Fällen bei der Quadratmeterzahl der Balkon zu 25 % als Wohnfläche mitberücksichtigt worden sei. Daß die Parteien diese Berechnungsweise zur Grundlage der sich aus der Teilungserklärung ergebenden Angabe zur Wohnungsgröße bzw. etwaiger Erklärungen des Vertreters des Beklagten bei den Vertragsverhandlungen gemacht haben, behaupten die Kläger selbst nicht. Der Beklagte hat schon in der Klageerwiderung zu Recht darauf hingewiesen, daß nach § 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung die Grundfläche von Balkonen, Loggien, pp. bis zur Hälfte bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet werden können. Der sodann aufgestellten Behauptung des Beklagten, wenn weiter 25 % dieser Grundflächen zu den von den Klägern ermittelten Wohnflächen addiert würden, errechneten sich Wohnflächen in der von ihm – dem Beklagten – benannten Größe, haben die Kläger nicht widersprochen, sondern sich nur auf die Berechnung des Amtes für Wohnen des Kreises … nach der Zweiten Berechnungsverordnung und auf die in einem Prozeß der Mieterin, der Zeugin …, gegen die Voreigentümerin – also nicht den Beklagten – durch einen Sachverständigen ermittelte Wohnfläche von 51,45 m² verwiesen. Aus der beigezogenen Akte des AG Unna 4 C 131/92 ergibt sich jedoch, daß die von der Mieterin … erhobene Klage...