OLG Hamm Urteil vom 21.11.1996 - 22 U 202/95

Verfahrensgang

LG Münster (Urteil vom 28.08.1995; Aktenzeichen 12 O 472/94)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 28. August 1995 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer des Klägers beträgt 28.046,75 DM.

Gründe

Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg, weil die Klage unbegründet ist.

Dem Kläger steht weder ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 434 BGB i.V.m. § 326 BGB noch ein solcher wegen Verschuldens bei Vertragsschluß aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau, der Zeugin …, gegen die Beklagten zu.

Das Bestehen der Wohnungsbindung bzw. die – wie hier – sich bei vorzeitiger Ablösung der öffentlichen Mittel aus § 16 Abs. 1 WoBindG ergebende Nachwirkungsfrist stellt einen Rechtsmangel der verkauften Eigentumswohnung dar (vgl. BGH WM 1984, 214 f.), wovon auch das Landgericht zu Recht ausgegangen ist. Grundsätzlich hat der Verkäufer die Verpflichtung, dem Käufer das verkaufte Grundstück frei von Lasten Dritter zu verschaffen. Diese Verpflichtung entfällt jedoch dann, wenn dem Käufer bei Abschluß des Kaufvertrages der Rechtsmangel bekannt war, § 439 BGB.

Vorliegend haben der Kläger und die Zeugin … im notariellen Kaufvertrag vom 21. Oktober 1991 mit dem Beklagten zu 1) in dessen § 10 u.a. folgendes erklärt:

„Den Käufern ist weiterhin bekannt, daß das Kaufobjekt zur Zeit noch von der Voreigentümerin genutzt wird. Sie treten gemäß § 571 BGB in die bestehende Nutzungsvereinbarung ein. Die derzeitige Nutzungsberechtigte hat sich verpflichtet, die Wohnung bis zum 30. November 1992 zu räumen. Sie kann jedoch die Wohnung zu jedem früheren Zeitpunkt ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist räumen. Ein Mietverhältnis ist durch diese Vereinbarung nicht begründet. …

Den Käufern ist bekannt, daß es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt, die den Bindungen und Beschränkungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt.

Die Käufer versichern, daß sie über die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes aufgeklärt wurden.

Die öffentliche Bindung läuft gemäß den zur Zeit gültigen Rechtsvorschriften am 31. Dezember 2001 aus.”

Soweit der Kläger und seine Ehefrau, die Zeugin …, bei Abschluß des Kaufvertrages davon ausgegangen sind, im Falle einer Eigennutzung unterliege die Eigentumswohnung nicht der Wohnungsbindung mit der Folge, daß eine Fehlbelegungsabgabe – anders als bei der von ihnen zuvor bewohnten Sozialwohnung – nicht zu zahlen sei, irrten der Kläger und seine Ehefrau sich lediglich über die rechtliche Tragweite des ihnen bekannt gegebenen Mangels und können daraus keine Gewährleistungsansprüche herleiten (vgl. BGH NJW 1994, 2768, 2769 m.w.N.).

Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß sind gegen die Beklagten – wovon das Landgericht zu Recht ausgegangen ist – ebenfalls nicht gegeben. Zwar hat der Kläger behauptet, nicht nur im Rahmen der Besichtigung der Eigentumswohnung, sondern unmittelbar vor der Beurkundsverhandlung habe der Beklagte zu 2), der die Vertragsverhandlungen für den Beklagten zu 1) führte, ihn und seine Ehefrau, die Zeugin …, wiederum darauf hingewiesen, daß die Wohnung für den Kläger und seine Familie ideal sei, da es sich um die Eigentümerwohnung handele und die Eigentümerin ausziehe. Der Kläger und seine Familie könnten deshalb ohne Probleme einziehen. Bei der Beurkundungsverhandlung hätten weder der Notar, der Zeuge Steffek noch der Beklagte zu 2) trotz seiner – des Klägers – ausdrücklicher Frage, was die Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes für ihn bedeuten würden, ihn darüber aufgeklärt, daß die Bindung des Wohnungsbindungsgesetzes auch für ihn und seine Ehefrau … als Eigentümer von Bedeutung sei, wenn sie selbst die Eigentumswohnung beziehen wollten.

Der Senat hat jedoch aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Anhörung der Parteien diesen Vortrag nicht als zutreffend feststellen können.

Zwar hat die Zeugin … bekundet, der Beklagte zu 2) habe auf ihren Hinweis, daß sie die Wohnung selbst beziehen wollten, lediglich erklärt: „Lassen Sie dies mal meine Sorge sein”. Bei der Beurkundungsverhandlung sei das Wort Fehlbelegungsabgabe nicht gefallen. Demgegenüber hat der Beklagte zu 2) bei seiner Anhörung erklärt, daß er den Kläger und dessen Ehefrau, die Zeugin …, auf die Fehlbelegungsabgabe hingewiesen und erläutert habe, daß eine Fehlbelegungsabgabe je nach Einkommen zu zahlen sei.

Auch der Notar …, der an die Beurkundungsverhandlung keine konkreten Erinnerungen mehr hatte, hat bekundet, daß er regelmäßig dann auf die Fehlbelegungsabgabe hinweise, wenn wie im vorliegenden Fall eine Eigennutzung des Kaufobjekts beabsichtigt sei.

Der Senat hat den Bekundungen der am Ausgang des Rechtsstreits ebenso wie der Kläger interessierten Zeugin … keinen höheren Beweiswert beigemessen, als den Bekundungen des unbeteiligten Zeugen … sowie den Erklärungen des Beklagten zu 2). Von der Beeidigung der Zeugin … war abzusehen, weil der Senat dies nicht zur Herbeiführung einer...