OLG Hamm Urteil vom 11.12.1992 - 7 U 96/92

Verfahrensgang

LG Siegen (Urteil vom 28.04.1992; Aktenzeichen 2 O 348/91)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. April 1992 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Siegen abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, einer Neufestsetzung des Mietzinses für die im Hause der Klägerin in 1. Stock, gelegene Arztpraxis auf monatlich 1.104,– DM netto zuzüglich Nebenkostenpauschale in Höhe von 28,– DM für die Zeit vom 1. Juli 1991 bis zum 30. November 1996 zuzustimmen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger 80 % und die Beklagten 20 %.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger 78 % und die Beklagten 22 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Kläger in Höhe von 33.609,60 DM und die Beklagten in Höhe von 9.360 DM.

Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 08.11./17.11.1986 (Bl. 8/9 GA) mieteten die Beklagten von den Klägern Räume im Stadtkern von zum Betrieb einer Arztpraxis. Die Mietzeit ist in § 2 auf 10 Jahre fest vereinbart (01.12.1986 bis 30.11.1996); für die Folgezeit gilt eine Verlängerungsklausel. Die Miethöhe ist in § 3 mit 960,– DM zuzüglich 20,– DM Nebenkosten monatlich vereinbart. Der Vertrag enthält insoweit den maschinenschriftlichen Zusatz: „Der Mietpreis gilt für 4 Jahre als fest vereinbart.” In § 7 haben sich die Kläger zur Durchführung diverser näher beschriebener Umbauarbeiten vor Einzug der Beklagten verpflichtet.

Dem Abschluß des Vertrages waren Verhandlungen der Parteien vorausgegangen, in denen eine Mietzinsforderung der Kläger von 1.150,– DM monatlich im Raum gestanden hat. Hiermit waren die Beklagten im Hinblick auf den Umfang von ihnen zu übernehmender Renovierungsarbeiten nicht einverstanden, wie der Beklagte zu 1) insbesondere in einem Schreiben vom 31.10.1986 (Bl. 6 GA) darlegte, indem er zwei Alternativvorschläge zur Miethöhe, jeweils verbunden mit einer befristeten Festschreibung des Mietzinses vorlegte.

Ab März 1991 kam es zu Verhandlungen der Parteien über eine Mietzinserhöhung, die zu keinem Ergebnis führten.

Die Kläger haben daraufhin die vorliegende Klage auf Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung auf monatlich 1.700,– DM netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 28,– DM ab 01.07.1991 bis zum 30.11.1996 erhoben.

Sie haben gemeint, nach dem Vertrage sei der Mietzins nur für vier Jahre festgelegt und sie seien berechtigt, danach den angemessenen Mietzins zu verlangen. Sie haben behauptet, daß die Investitionen der Beklagten in das Mietobjekt nur ca. 6.550,– DM betragen hätten.

Die Beklagten haben gemeint, es sei mangels entsprechender Vereinbarung überhaupt kein Erhöhungsanspruch gegeben. Sie haben behauptet, Investitionen von ca. 17.000,– DM vorgenommen zu haben; außerdem sei der verlangte Mietzins auch nicht angemessen.

Das Landgericht hat der Klage nach Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing … (Bl. 61 ff. GA) im wesentlichen stattgegeben und die Beklagten verurteilt, einer Mietzinserhöhung auf 1.536,– DM ab 01.07.1991 und auf 1.689,60 DM ab 01.12.1993 – jeweils zuzüglich 28,– DM Nebenkosten – zuzustimmen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

Sie machen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens geltend, daß sich weder dem Wortlaut des Vertrages noch einer Auslegung unter Berücksichtigung des § 242 BGB noch der Tatsache der Senkung des Mietzinses zum Mietbeginn ein Anspruch auf Mieterhöhung entnehmen lasse, sowie hilfsweise, daß eine etwaige Erhöhung unter Berücksichtigung der Renovierungskosten und der damit verbundenen Mietzinsreduzierung jedenfalls nicht auf das allgemeine Marktniveau gerichtet sein könne. Ergänzend behaupten sie nunmehr unter Vorlage von Belegen einen Renovierungsaufwand von 23.389,– DM.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragt,

die gegnerische Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen unter näherer Darlegung das angefochtene Urteil.

Der Senat hat den Kläger zu 2) und die Beklagte zu 2) persönlich gemäß § 141 ZPO gehört und den Sachverständigen … ergänzend vernommen. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung und der Beweisaufnahme wird auf den Vermerk des Berichterstatters zur mündlichen Verhandlung vom 11. Dezember 1992 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I.

Allerdings sind die Kläger dem Grunde nach berechtigt, von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen.

1.

Dafür spricht bereits die schriftliche Fassung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Zwar ist darin eine ausdrückliche Regelung über eine Mietzinsänderung, etwa in Form einer Wertsicherungsklausel, nicht enthalten. Der Vereinbarung, daß der Mietzins für 4 Jahre „fest” gelten sollte, läßt sich jedoch bereits der übereinstimmende Parteiwille entnehmen, daß eine abschließende Regelung zur Mietzinshöhe nur für diesen Zeitr...