OLG Celle Urteil vom 09.05.2001 - 2 U 236/00

Leitsatz (amtlich)

Zur Verwirkung des Anspruchs auf Mieterhöhung auf der Grundlage einer Wertsicherungsklausel.

Normenkette

BGB § 242

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 13. September 2000 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts … unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 10.059,60 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 19. Februar 2000 zu zahlen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer des Beklagten und der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren betragen 10.059,60 DM.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat bis auf einen Teil des Zinsanspruchs Erfolg.

Die Kläger können von dem Beklagten aufgrund des Mietvertrages der Parteien vom 23. April 1983 über die Anmietung von Gewerberäumen zum Betrieb eines augenoptischen Fachgeschäftes in …, des Zusatzvertrages vom 10. Mai 1993 über die Anmietung von Kellerräumen sowie der zur Beilegung von Meinungsverschiedenheiten anlässlich der Vertragsverlängerung geschlossenen schriftlichen Vereinbarung vom 3./10. April 1992 den mit der Klage geltend gemachten restlichen Mietzins für das Ladenlokal und die Kellerräume in Höhe von 10.059,60 DM beanspruchen. Davon entfallen 7.035,60 DM auf die erhöhte Miete für das Ladenlokal in der Zeit von Januar bis Dezember 1996 (12 × 586,30 DM), 1.572 DM auf die erhöhte Miete für die Kellerräume in der Zeit von Januar bis Dezember 1996 (11 × 120 DM; 1 × 252 DM), 1.260 DM auf die erhöhte Miete für die Kellerräume in der Zeit von Januar bis Mai 1997 (5 × 252 DM) und 192 DM auf einen Teilbetrag der erhöhten Miete für die Kellerräume im Monat Juli 1997.

Grundlage für die Erhöhung der Miete des Ladenlokals um monatlich 586,30 DM ab Januar 1996 ist die von den Parteien in § 3 Abs. 3 des schriftlichen Mietvertrages vom 23. April 1983 vereinbarte Wertsicherungsklausel i. V. m. der Vereinbarung, die die Parteien anlässlich der Mieterhöhung im Februar 1991 für die weitere Mietzinserhöhung getroffen haben.

Die gegenüber dem Ausgangsmietzins von 1.200 DM ab Januar 1996 um 120 DM und ab 1. Dezember 1996 um 252 DM erhöhte Miete für die Kellerräume beruht auf der Verweisung im Zusatzvertrag vom 10. Mai 1983 auf die im Hauptvertrag vereinbarten Abmachungen sowie auf der Regelung unter II. 3. der Vereinbarung der Parteien vom 3./10. April 1992. Aufgrund der in § 3 Abs. 3 enthaltenen Wertsicherungsklausel sollte sich der zu zahlende Mietzins jeweils um 10 % erhöhen oder ermäßigen, wenn sich der Lebenshaltungsindex für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mittleren Einkommens auf der Basis 1976 = 100 um den gleichen Prozentsatz gegenüber dem Stand von Januar 1993 ermäßigt oder erhöht. Bei Eintritt der in der vorbezeichneten Klausel umschriebenen Voraussetzungen ändert sich der Mietzins, ohne dass es einer Aufforderung zur Zahlung des geänderten Mietzinses bedarf (vgl. BGH NJW 1980, 589). Das Erhöhungsverlangen der Kläger wirkt also nicht konstitutiv für den Eintritt der Mieterhöhung, sondern bestimmt lediglich den Fälligkeitszeitpunkt (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 1986 – 2 U 38/86 –).

Die Wertsicherungsklausel in § 3 des Mietvertrages der Parteien ist auch unter Berücksichtigung von § 3 WährG a. F. als wirksam anzusehen, weil die Landeszentralbank am 10. Mai 1994 die Klausel genehmigt hat. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der der Senat folgt, hat die Genehmigung der Wertsicherungsklausel rückwirkende Kraft (vgl. BGH DB 1979, 1502). Die Voraussetzungen für die geltend gemachten Mieterhöhungen lagen sowohl hinsichtlich des Ladenlokals als auch bezüglich der Kellerräume vor. Hinsichtlich des Ladenlokals war zwar eine Änderung des Indexwertes um mehr als 10 % bereits im April 1989 eingetreten, als der Preisindex für die Lebenshaltung bei 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen auf der Basis von 1976 = 100 mit 145,4 den in dem Mietvertrag für Januar 1983 festgelegten Ausgangswert von 131,5 um 10,57 % überstieg. Die Parteien haben allerdings nach dem gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestandenen Vortrag der Kläger anlässlich der ab Februar 1991 vereinbarten Mietanpassung um 10 % von 5.330 DM auf 5.863 DM monatlich vereinbart (Bl. 65 d. A.), dass für eine weitere Mietzinserhöhung ab Februar 1991 eine erhöhte Steigerung des damaligen Indexwertes um 10 % erforderlich war.

Der Lebenshaltungskostenindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen betrug im Februar 1991 auf der Basis von 1991 = 100 98,5 (vgl. NJW 1996, 37). Dieser Wert ist auf die nach § 3 Abs. 3 des Mietvertrages der Parteien zugrunde zu legende Preisbasis 1976 = 100 durch die Multiplikation mit dem Faktor 1,550 auf 152,67 umzubasieren (vgl. NJW 1996, 38). Mit Recht machen die Kläger geltend, dass im September 1993 gegenüber dem Index für Februar 1991 eine weitere Erhöhung um 10 % erreicht war. Im September 1993 betrug n...