OLG Hamm Beschluss vom 19.09.1990 - 30 RE Miet 2/90

Verfahrensgang

BGH (Entscheidung vom 21.04.1982; Aktenzeichen VIII ARZ 16/81)

AG Grevenbroich (Aktenzeichen 11 C 70/89)

LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 2 S 392/89)

Tenor

Die Sache wird gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes dem Bundesgerichtshof vorgelegt, weil der Senat von dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 21.04.1982 – VIII ARZ 16/81 – abweichen will.

Tatbestand

I.

Die Kläger, Eigentümer eines im sog. Bauherrenmodell errichteten Reiheneigenheims, vermieteten das Haus 1984 für zehn Jahre an eine gewerbliche Zwischenvermieterin, die es ihrerseits auf unbestimmte Zeit zu Wohnzwecken an die Beklagten vermietete. 1987 trat in das Zwischenmietverhältnis eine andere gewerbliche Vermieterin ein, deren Mietvertrag mit den Klägern zum 31.01.1989 endete.

Die Kläger haben die Beklagten durch Anwaltsschreiben vom 30.06.1988 vom Auslaufen des Zwischenmietvertrages in Kenntnis gesetzt und zur Räumung per 31.01.1989 aufgefordert. Durch Anwaltsschreiben vom 09.11.1988, in dem sie ihr Verlangen mit Verkaufsabsichten begründen und Schadensersatzansprüche androhen, haben sie die Räumungsaufforderung erfolglos wiederholt und dann die vorliegende auf § 556 Abs. 3 BGB gestützte Räumungsklage erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Beklagten gemäß § 242 BGB die Mieterschutzrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB auch den Klägern entgegenhalten könnten; sie hätten – so die Feststellung des Amtsgerichts – zwar gewußt, daß sie nicht von den Eigentümern selbst gemietet hatten, seien aber über den Untermietcharakter ihres Vertrages und die kündigungsrechtlichen Konsequenzen nicht im Bilde gewesen und deshalb schutzwürdig im Sinne des Rechtsentscheids des BGH vom 21.04.1982 – VIII ARZ 16/81 –.

Das Landgericht, bei dem die Klägerin Berufung eingelegt haben, möchte dieses Urteil bestätigen, hält das aber für unvereinbar mit der besagten BGH-Entscheidung, nach welcher nur derjenige Untermieter geschützt sei, der seinen Vermieter für den Eigentümer halte. Das Landgericht hat dem Senat deshalb folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

„Ist – wenn ein Hauseigentümer das ihm gehörende Haus im Rahmen eines sogenannten Bauherrenmodells langfristig gewerblich an ein Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet hat – der nach Beendigung des Hauptmietvertrages vom Eigentümer (Hauptvermieter) auf Räumung des Hauses in Anspruch genommene Untermieter berechtigt, jenem den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegenzusetzen, wenn dem Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages nur bekannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer war und er den Mietvertrag mit einem gewerblichen Zwischenvermieter abgeschlossen hat, nicht aber auch, daß er einen Untermietvertrag mit der Rechtsfolge abgeschlossen hat, daß ihm gegen den Eigentümer nicht die Rechte eines (Haupt) Mieters zustehen, insbesondere er diesem gegenüber keinen Kündigungsschutz genießt?”

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 S. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig.

1.

Die vorgelegte Frage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum. Es geht, auch wenn zwischen den Parteien kein und zwischen Klägern und Zwischenmieterin nur ein gewerbliches Mietverhältnis besteht (siehe dazu nachfolgend III), um die Anwendbarkeit wohnungsmietrechtlicher Kündigungsregeln (§§ 556 a, 564 b BGB), auf deren Geltung die Beklagten sich berufen. Auch der Zweck des Rechtsentscheidsverfahrens, das der Rechtseinheit in Fragen des Mietrechts dient, gebietet es, diese Rechtsfrage einer höchstrichterlichen Klärung zugänglich zu machen (BGH WuM 1982, 178).

2.

Die Frage ist nach der vom Senat zu respektierenden tatsächlichen und rechtlichen Würdigung des Streitstoffs durch das Landgericht entscheidungserheblich. Verneint man sie, hat die Klage Erfolg; bejaht man sie, ist entweder die Klage mangels schlüssiger Darlegung eines Kündigungsinteresses im Sinne von § 564 b Abs. 2 BGB durch die Kläger abzuweisen, wie das Landgericht meint, oder über das diesbezügliche Vorbringen der Kläger, falls man es doch für schlüssig hält, ist Beweis zu erheben.

3.

Erfüllt sind schließlich die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage gemäß Art. III Abs. 2 S. 1, 1. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes. Das Landgericht will nämlich den Untermieterschutz bei gewerblicher Zwischenvermietung über die Grenze hinaus ausdehnen, die der BGH im Rechtsentscheid vom 21.04.1982 – VIII ARZ 16/81 – gezogen hat (BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696 = MDR 1982, 747 = WuM 1982, 178 = ZMR 1982, 274 = DWW 1982, 211). Diese Grenze ist nach Leitsatz und Begründung der BGH-Entscheidung klar: Schon Kenntnis von der Eigentumslage nimmt danach dem Untermieter den Mißbrauchseinwand, weil er die Unvollständigkeit seines Kündigungsschutzes dann „erkennen konnte” (BGHZ 1984, 90 (97)). Dagegen will das Landgericht darauf abstellen, ob er sie wirklich erkannt hat.

III.

Der Senat möchte die Vorlagefrage wie folgt beantworten:

„Nimmt ein Haus- oder Wohnungseigentümer, der das Objekt an ein Vermietu...