OLG Hamm Beschluss vom 12.01.2004 - 15 W 24/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auslegung der Vorschrift einer Teilungserklärung über den Kostenverteilungsschlüssel - Heizkosten

Leitsatz (amtlich)

1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung "Soweit laufende Kosten für jede Einheit durch Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein." steht einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht entgegen, dass die Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach m2 Wohnfläche und zu 70 % nach festgestelltem Verbrauch abzurechnen sind.

2. Denn die im Sondereigentum verursachten Kosten für Wärmeversorgung und Warmwasseraufbereitung können aufgrund von Messeinrichtungen nicht einwandfrei ermittelt werden.

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Beschluss vom 10.12.2003; Aktenzeichen 23 T 327/02)

AG Lübbecke (Aktenzeichen 7 II 3/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Beteiligten zu 1) und 2) auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt. Der Geschäftswert wird auf 900 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) bis 7) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der eingangs genannten Anlage, die seit März 2002 von dem Beteiligten zu 8) verwaltet wird.

Die Beteiligten streiten im vorliegenden Verfahren über die Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten. § 11 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 17.6.1992 enthält hinsichtlich der gemeinschaftlichen Kosten folgende Regelung:

"Die Instandsetzungsrücklagen sowie die gesamten Unkosten haben - soweit sich aus Folgendem nichts anderes ergibt - die Sondereigentümer grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Soweit laufende Kosten für jede Einheit durch Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein."

In dem Objekt, das über eine gemeinschaftliche Gasheizung versorgt wird, sind zur Feststellung des Heizungsverbrauchs für jede Wohnung sog. digitale Wärmemengenzähler, die die verbrauchte Wärmemenge in kw/h messen, installiert. Ferner sind für jede Wohnung ein Kaltwasserzähler und ein Warmwasserzähler installiert, die jeweils den Durchfluss des Wassers in m3 messen.

Auf Vorschlag des Verwalters fassten die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 11.4.2002 unter TOP 2 mehrheitlich die Beschlüsse, die Heiz- und Warmwasserkosten künftig in Anlehnung an die Heizkostenverordnung zu 30 % nach Quadratmetern Wohnfläche und zu 70 % nach festgestelltem Verbrauch abzurechnen.

Mit dem am 8.5.2002 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten haben die Beteiligten zu 1) und 2) beim AG im Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz beantragt, die genannten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Sie haben die Ansicht vertreten, es handele sich bei den Heiz- und Warmwasserkosten um laufende Kosten, die durch die vorhandenen Messeinrichtungen oder in sonstiger Weise für jede Wohnungseinheit einwandfrei festgestellt werden könnten. Deshalb habe entsprechend der Regelung in § 11 Nr. 4 der Teilungserklärung die Abrechnung dieser Kosten ausschließlich nach Verbrauch zu erfolgen. Dies sei seit dem Jahre 1992 auch immer so gehandhabt worden. Entsprechende Beschlüsse hinsichtlich der vergangenen Abrechnungen seien allerdings nicht gefasst worden, es habe lediglich eine regelmäßige entsprechende Handhabung gegeben. Die in der Teilungserklärung vereinbarte und durch die jahrelange Übung bestätigte Regelung könne durch einen Mehrheitbeschluss der Wohnungseigentümer nicht abgeändert werden.

Die Beteiligten zu 3) bis 8) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie haben die Auffassung vertreten, mit den angefochtenen Beschlüssen sei hinsichtlich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten erstmalig eine Regelung getroffen worden, die den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung entspreche. Die Warmwasserkosten seien in der Vergangenheit nicht einzeln abgerechnet worden. Durch die vorhandenen Messgeräte könne im Übrigen auch nicht der exakte Verbrauch für jede Wohnungseinheit festgestellt werden, weshalb die Regelung des § 11 Nr. 4 der Teilungserklärung insoweit nicht anwendbar sei. Die vorhandenen Wärmemengen- und Warmwasserzähler ermöglichten keine einwandfreie Feststellung der entsprechenden Verbrauchskosten für jede Einheit im Sinne dieser Regelung. Mit den Warmwasserzählern seien lediglich die Durchflusswassermengen pro Wohnungseinheit feststellbar, nicht aber die exakten Kosten für die Aufheizung des jeweils verbrauchten Warmwassers. Gleiches gelte auch hinsichtlich der vorhandenen Wärmemengenzähler, die keine Rückschlüsse auf den genauen Gasverbrauch jeder einzelnen Wohnungseinheit zuließen.

Mit Beschluss vom 4.9.2002 hat das AG die angefochtenen Beschlüsse für unwirksam erklärt und ausgeführt, die beschlossenen Regelungen würden diejenigen in der Teilungserklärung ändern, was nur du...