OLG Hamburg Urteil vom 02.04.2003 - 4 U 57/01

Leitsatz (amtlich)

Eine Formularklausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperren, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäftsrückgang), ist nicht nach § 9 AGBG (a.F.)/§ 307 BGB (n.F.) unwirksam.

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 22.02.2001; Aktenzeichen 334 O 64/00)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des LG Hamburg, Zivilkammer 34, vom 22.2.2001 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.664,33 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 6.4.2000 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz werden der Klägerin 70 %, der Beklagten 30 % auferlegt.

Die Kosten der zweiten Instanz trägt die Klägerin zu 2)8 % die Beklagte zu 72 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Teilberufung der Klägerin ist zulässig und teilweise begründet.

1. Der Ausschluss einer Mietminderung nach Maßgabe der Formularklausel des § 16 Mietvertrag ist nach Ansicht des Senats wirksam auch im Hinblick auf § 9 AGBG (a.F.).

Grundsätzlich sieht § 537 Abs. 3 BGB a.F. bei der gewerblichen Miete die Möglichkeit einer Beschränkung der Minderung vor, woraus sich zugleich ergibt, dass eine solche Beschränkung nicht ohne weiteres mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist (OLG München v. 24.9.1986 - 7 U 6077/85, ZMR 1987, 16; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rz. 518; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 537 Rz. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 537 Rz. 104). Die Kardinalpflichten des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und sie in diesem zu erhalten (§ 536 a.F.), werden von § 16 Mietvertrag nicht angetastet. Das gilt auch für die Verpflichtung, nicht zu vertretende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Bei auch nur leicht fahrlässiger Verletzung einer dieser Pflichten bleibt die Minderung möglich. Auch die uneingeschränkte Möglichkeit der fristlosen Kündigung gem. § 542 a.F. sowie die unangetastete Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache lassen die Beschränkung des Minderungsrechts in § 16 Mietvertrag nicht als übermäßig belastend erscheinen. Bei den beispielhaft genannten Umweltfehlern wird der Ausschluss der Minderung u.U. noch durch den Anspruch auf Abtretung eines nachbarschaftlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB teilweise ausgeglichen.

Die in § 16 des Mietvertrags angeordnete parzielle Verlagerung der Vergütungsgefahr stellt auch keine Missachtung des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung dar. Vergleichbare Verlagerungen der Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger kennt das BGB in §§ 446, 447, 644, 645, 324 Abs. 2 (a.F.)/326 Abs. 2 (n.F.).

Dementsprechend wird der Ausschluss der Minderung bei Störungen der Versorgung mit Wärme, Strom, Gas oder Wasser oder Störungen der Entwässerung, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind, für zulässig erachtet (BGH WuM 1976, 152 = ZMR 1976, 279; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rz. 518; Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 Rz. 306). Wenn die vorliegende Klausel möglicherweise einen weitergezogenen Kreis von Störungen erfasst, ist dies kein entscheidender Unterschied. Im Übrigen rechtfertigt das Gebot enger Auslegung von Haftungsausschlussklauseln eine Beschränkung des Anwendungsbereichs von § 16 Mietvertrag auf Umweltfehler. Hierfür sprechen die beispielhaft aufgezählten Gefahrenquellen und die ebenfalls beispielhaft genannten typischen Folgen derartiger Mängel.

Die Wirksamkeit des § 16 Mietvertrag ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil am Ende des Vertrags unter der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" gem. § 22 Abs. 4 ein weiterer parzieller Ausschluss der Mietminderung vorgesehen ist für Fälle erforderlicher Umbauarbeiten im oder am Hause. Falls es sich dabei um eine allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, dürfte diese als überraschend und unangemessen gem. §§ 3 und 9 AGBG (a.F.) unzulässig sein. Jedenfalls fehlt es an einem Summierungseffekt, der einen Sachzusammenhang beider Regelungen in dem Sinne voraussetzt, dass die beiden Klauseln in der konkreten Anwendung nicht nur ausnahmsweise kumulativ zusammenfallen (Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 Rz. 132, 133; BGH v. 2.12.1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532; v. 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94, MDR 1995, 142 = MDR 1995, 241 = NJW 1995, 254).

2. Die Voraussetzungen des Minderungsausschlusses gem. § 16 des Mietvertrags sind im vorliegenden Fall gegeben. Die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück hatte die Klägerin nicht zu vertreten, da sie nicht Eigentümerin dieses Grundstücks war. Schon der Wortlaut des § 16 nennt derartige Bauarbeiten als Beispiel eines vom Vermieter nicht zu vertretenen Umstandes. Dass im vorliegenden Fall ausnahmsweise ...