OLG München Urteil vom 24.09.1986 - 7 U 6077/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 29.10.1985; Aktenzeichen 9 HKO 14119/85)

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 29.10.1985 wird zurückgewiesen.

II. Die Widerklage wird als unzulässig abgewiesen.

III. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung wegen des 15.223,40 DM übersteigenden Betrages durch Sicherheitsleistung in Höhe von 52.000,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte kann die Sicherheitsleistung auch durch eine Prozeßbürgschaft der Volksbank Neu-Ulm erbringen.

V. Der Wert der Beschwer der Beklagten im Berufungsverfahren übersteigt 40.000,– DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Frage, ob der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für einen Laden mit Nebenräumen in … für die Monate Januar bis Juli 1985 in Höhe von 58.423,40 DM zusteht.

Der Mietvertrag zwischen den Parteien ist am 08.10.1982 unterzeichnet worden. Schon im Jahr 1983 bemängelte die Beklagte das Funktionieren der Lüftungsanlage. Diese wurde u. a. im Mai und im Juli 1983 von der Firma … durchgesehen und repariert. Im Juli 1983 machte die Firma … Vorschläge für eine Verbesserung der Anlage. Im August 1983 verlangte die Beklagte eine Minderung in Hohe von 1/3 des monatlichen Mietzinses von 8.500,– DM. Im November 1983 versprach die Klägerin den Einbau einer neuen Schaltuhr. Mit Schreiben vom 13.07.1984 (Anlage B 6 zur Klageerwiderung) teilte die Beklagte mit, daß sie die Miete auf ein Sperrkonto überweisen würde. Der Anwalt der Beklagten schrieb weiter an die Klägerin unter dem 20.07., 08.08., 16.08., 26.08.,06.09. und 10.09.1984. In einem Schreiben vom 11.09.1984 machte die Firma … der Beklagten gegenüber erneut Vorschläge für die Verbesserung der Lüftungsanlage. In einem Schreiben vom 14.09.1984 (Anlage B 8 zur Klageerwiderung) teilte die Klägerin mit, daß sie einen Gutachter beauftragt habe und mit einer Minderung nicht einverstanden sei. In einem Schreiben vom 19.09.1984 erwiderte der Anwalt der Beklagten hierauf und in einem Schreiben vom 13.11.84 (Anlage B 16 zur Klageerwiderung) fragte er nach, ob das Gutachten vorliege. Dies verneinte die Klägerin mit Schreiben vom 19.11.1984 (Anlage B 26 zur Berufungsbegründung). In einem Schreiben vom 17.12.84 sprach die Klägerin die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aus (Anlage 2 zur Klage). Diese Kündigung wies die Klägerin mit Schreiben vom 2.1.85 gemäß § 174 BGB zurück, weil eine Vollmacht nicht beigefügt war. Unter dem 7.1.1985 wurde das Gutachten … aufgrund einer gemeinschaftlichen Besichtigung vom 08.10.1985 erstellt (Anlage zum Protokoll vom 24.09.1985; Bl. 38/40 d.A.). Unter dem 14.1.1985 erklärt die Beklagte erneut die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, diesmal zum 28.2.1985 (Anlage 3 zur Klage).

Die Klägerin hat in 1. Instanz die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis sei nach wie vor wirksam; zudem seien die Räume noch nicht zurückgegeben worden. Die Beklagte ging von einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen schwerer Baumängel aus. Sie rechnete mit Minderungs- und Rückzahlungsansprüchen gegen die Klageforderung auf.

Das Landgericht hat der über Zahlung von 58.423,40 DM erhobenen Klage in vollem Umfang stattgegeben. Es hat ausgeführt, der Vertrag habe nicht gemäß § 542 BGB fristlos gekündigt werden können. In der Zahlung der Miete liege ein Verzicht auf das Recht aus § 542 BGB.

Die Aufrechnung sei im Vertrag wirksam ausgeschlossen worden. Dies gelte auch für die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch. Dieser sei zudem noch nicht fällig.

Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie geht von einer wirksamen Rückgabe des Mietobjektes jedenfalls am 25.03.1985 aus, verfolgt aber den Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mehr. Sie meint, der formularmäßige Ausschluß des Minderungsrechts verstoße gegen § 9 AGB-Gesetz; die Klausel sei zudem überraschend. Sie geht vom Vorliegen erheblicher Mängel des Mietobjektes aus und auch davon, daß sie von diesen Mängeln bei Beginn des Mietverhältnisses keine Kenntnis gehabt habe. Sie ist der Auffassung, eine Minderung in Höhe von monatlich DM 3.000,– sei berechtigt. Die außerordentliche Kündigung habe auch im Januar ausgesprochen werden dürfen, weil die Klägerin im Schreiben vom 02.01.1985 ohne Kenntnis der tatsächlichen Mängel die abwegige Auffassung vertreten habe, daß ihr – der Beklagten – ein Kündigungsrecht nicht zustehe. Sie habe sich auch nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Die Beklagte geht davon aus, daß die Voraussetzungen von § 542 BGB vorgelegen haben. Die Klägerin habe sich zudem mit der Kündigung einverstanden erklärt. Sie habe nämlich gesagt, daß sie nicht wisse, welcher Nachmieter komme und sie habe deshalb keine Abhilfe geschaffen. Für den Fall, daß das Minderu...