OLG Frankfurt am Main Urteil vom 19.01.2007 - 2 U 106/06

Leitsatz (amtlich)

Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung.

Normenkette

ArbStättV §§ 3, 6; BGB § 536 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-27 O 106/04)

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte in Anspruch auf Zahlung der Kosten des Einbaus einer Sonnenschutzanlage und Durchführung von baulichen Maßnahmen, welche gewährleisten sollen, dass in den angemieteten Räumen keine höhere Innentemperatur als 26 ° Celsius oder bei Außentemperaturen von über 32 ° Celsius keine höhere Innentemperatur als 6 ° Celsius unter der Außentemperatur herrscht.

Die Parteien schlossen am 8. und 10.3.2000 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren über gewerbliche Büro- und Archivräume in dem X genannten Anwesen der Klägerin in..., A-str. Als Büroflächen sollten 1.249,38 m2 Fläche im 2. und 3. Obergeschoss des Hauses "..." und 576,62 m2 im 3. Obergeschoss des Hauses "..." dienen.

In § 2 des Mietvertrages ist festgelegt, dass die Mieträume zu Büro- und Verwaltungszwecken genutzt werden sollten.

Anschließend heißt es in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages: "Es obliegt dem Mieter selbst zu überprüfen, ob die Ausstattung für die von ihm vorgesehene Nutzung ausreichend ist. Für die Erfüllung gegenwärtiger und künftiger behördlicher und technischer Vorschriften (z.B. DIN, VDS, VDE) die den Betrieb des Mieters betreffen, hat der Mieter auf eigene Kosten zu sorgen."

In § 3 Abs. 1 des Mietvertrages heißt es: "Der Vermieter hat vor Übergabe Umbauleistungen und/oder Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen, deren Art und Umfang in der beiliegenden Baubeschreibung (Anlage 5) fixiert sind." In der beigefügten Mieterbaubeschreibung (Anlage 5) ist bei dem Punkt "Fassade" u.a. Folgendes festgelegt: "Zum Sonnenschutz werden die Bürofenster mit Außenraffstoren ausgestattet, jedoch nicht nordseitig. Betätigt werden diese elektrisch. Eine Windwächteranlage wird installiert."

In § 12.2 des Mietvertrages heißt es: "Der Mieter ist berechtigt, Einrichtungen anzubringen, die ihm zur Nutzung des Mietobjektes erforderlich erscheinen, sofern diese die schutzwürdigen Interessen des Vermieters und/oder anderer Mieter nicht beeinträchtigen. Hierzu zählt insbesondere die Installation von Klimaanlagen auf dem Dach, für die der Vermieter schon jetzt seine Zustimmung erteilt. Eine eventuell behördlich notwendige Genehmigung ist vom Mieter einzuholen und dem Vermieter nachzuweisen. Eventuelle behördliche Auflagen hat der Mieter auf eigene Kosten zu erfüllen."

Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages und der Mieterbaubeschreibung wird verwiesen.

Im Jahr 2003 holte die Klägerin ein Gutachten der B mbH ein (Bl. 46 ff. d.A.), die während einer relativ warmen Spätsommerperiode im August und September mit einem Fühler an der Nordseite des Gebäudes Außenlufttemperaturen zwischen 15 ° und 29 ° Celsius maß und im Innenbereich als Spitzenwert im Großraumbüro 30,5 ° Celsius sowie 29,5 ° Celsius in einem Büroraum. Auf den näheren Inhalt des Gutachtens wird verwiesen.

Hinsichtlich des Zeitraums bis 30.6.2003 machte die Klägerin als Beklagte und Widerklägerin des Vorprozesses 2-10 O 45/03 Minderung und Schadenersatz gegen die Beklagte als dortige Klägerin geltend. Insoweit schlossen die Parteien am 10.6.2003 einen Vergleich (Bl. 164, 165 d. Beiakte).

Im ersten Rechtszug hat die Klägerin vorgetragen, in den gemieteten Büroflächen herrschten von Mai bis September selbst bei bewölktem Himmel Temperaturen von bis zu 35 ° Celsius. Ihre Mitarbeiter litten deshalb unter gesundheitlichen Problemen.

Die vorhandenen Jalousien verstärkten noch den Wärmestau im Gebäudeinneren. Durch die Reflexstrahlung der Fenster gegenüberliegender Gebäude sei auch auf der Nordseite ein Sonnenschutz erforderlich.

Die Klägerin hat sich auf die Rechtsprechung der OLG Hamm (OLG Hamm v. 18.10.1994 - 7 U 132/93, OLGReport Hamm 1995, 1 = NJW-RR 1995, 143), Köln (OLG Köln v. 28.10.1991 - 2 U 185/90, MDR 1993, 973 = NJW-RR 1993, 466), Düsseldorf (NZM 1998, 916) und Rostock (NJW-RR 2001, 802) sowie des LG Bielefeld vom 16.4.2003 (AiB 2003, 752) berufen, welche hinsichtlich sommerlicher Hitze einen Mangel der Mietsache bestätigt und teilweise die arbeitsschutzrechtliche Vorschrift § 6 Abs. 1 Satz 1 ArbStättVO und die dazu erlassene Verwaltungsrichtlinie ASR 6 Abschnitt I Nr. 3.3 sowie der DIN 1946 Teil 2 zur Definition eines Mangels herangezogen haben.

Sie hat neben der Gewährleistung einer bei Hitze deutlich unter der Außentemperatur liegenden Innentemperatur die Kosten für die im Jahr 2002 durchgeführte Installation der Sonnenjalousie über dem Glasdachsattel in Höhe von 46.302,68 EUR verlangt.

Diese Kosten seien zwar bereits umfasst gewesen von ihrer Klage im Rechtsstreit 2-4 O 7/03 vor dem LG Frankfurt, die später durch Verbindung zur Widerklage im Vorprozess 2-10 O 45/03 geworden ist. Die Kosten seien jedoch n...