OLG Frankfurt am Main Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Gewerbefläche

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 01.06.2016; Aktenzeichen 2-10 O 149/14)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 10. Zivilkammer - vom 1.6.2016 (Az.: 2-10 O 149/14) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Streithelferinnen zu 1) und 2) zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1) bzw. die Streithelferinnen vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten zu 1) nach wiederholter Erklärung der außerordentlichen fristlosen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietvertrages Räumung und Herausgabe einer Gewerbefläche im Hafen, Straße1, Stadt1, die Entfernung eines dort befindlichen Verwaltungsgebäudes sowie die Beseitigung von Altlasten und Bodenverunreinigungen.

Vertragspartner des Mietvertrages über das genannte Objekt mit einer Fläche von insgesamt 40.544 m* waren zunächst die Hafenbetriebe der Stadt1 sowie die Streithelferin zu 1). Der zu zahlende Mietzins betrug vierteljährlich 129.029,25 EUR. Die Streithelferin zu 1) vermietete ihrerseits Teilflächen von insgesamt 36.432 m* an die vormalige Beklagte zu 2), an die vormalige Beklagte zu 3) sowie an die Streithelferin zu 2) weiter. Diese nutzen auch die nicht weitervermieteten Verkehrsflächen. Die restlichen 690 m* nutzt die Hauptmieterin selbst als Gewerbefläche, nämlich 282 m* hiervon für das A Verwaltungsgebäude, welches die Streithelferin zu 1) im Jahre 1961 errichtet hatte, und auf der verbleibenden Außenfläche als Stellplätze. Im Sommer 2002 übernahm die im Jahre 2001 gegründete Klägerin die Aufgaben der Hafenbetriebe der Stadt1 die Streithelferin zu 1) übte die erste der ihr eingeräumten beiden Optionen zur Verlängerung des Hauptmietvertrages um jeweils fünf Jahre mit Schreiben vom 16.7.2012 aus, so dass sich der Vertrag bis zum 28.2.2018 verlängerte.

Gemäß Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 29.8.2012 übertrug die Streithelferin zu 1) unter anderem den Hauptmietvertrag sowie die auf dem Hafen stehenden Bürogebäude sowie die vier Hallen auf die Beklagte zu 1) im Wege der Ausgliederung zur Aufnahme. Hierdurch wurde die Beklagte zu 1) Mieterin des Mietvertrages vom 20.7.1998. Die Klägerin forderte daraufhin von der Beklagten zu 1) gemäß § 22 UmwG Leistung einer Sicherheit zur Sicherung ihrer Ansprüche. Nachdem diese keine Sicherheit leistete und es auch nicht zu einer Einigung der Parteien kam, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 25.11.2013, das Mietverhältnis mit der Beklagte zu 1) außerordentlich zum 31.3.2014, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin zu kündigen, und forderte die Beklagte zu 1) zur Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes sowie zur Erfüllung der vertraglichen Rückbau- und Beseitigungspflichten auf. Nachfolgend erklärte sie wegen weiterer Vorkommnisse mehrfach erneut die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1), nämlich mit Schreiben vom 24.3.2014, 2.4.2014 und 25.9.2014.

Am 28.3.2014 überwies die Beklagte zu 1) an die Klägerin die Mietzinsen für das zweite Quartal 2014 in Höhe von 129.961,37 EUR (Kontoauszug Blatt 922 der Akte). Die Klägerin wies die Mietzinszahlung mit Schreiben vom 29.4.2014 zurück und überwies unter Verrechnung unter anderem von Ufergeld- und Frachtgarantien gemäß Schreiben vom 7.5.2014 (Anlage B 12) einen Restbetrag zurück. Die Beklagte zu 1) zahlte nachfolgend zunächst keinen Mietzins mehr. Mit Rechnung vom 1.12.2014 stellte die Klägerin der Beklagten zu 1) wegen fortdauernder Nutzung der nicht an Dritte weitervermieteten Fläche von 4.122 m* für die Monate April bis einschließlich Dezember 2014 eine Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 51.591,87 EUR und vom 1.1.2015 an monatlich 5.732,43 EUR in Rechnung, bis einschließlich Juli 2016 mithin 160.508,04 EUR.

Die zunächst auch gegen die Beklagten zu 2) und 3) erhobenen Klagen auf Räumung und Herausgabe hat die Klägerin erstinstanzlich zurückgenommen, nachdem sie eigene Mietverträge mit diesen geschlossen hatte. Die Untermieter zahlen seitdem die Mietzinsen nicht mehr an die Beklagte zu 1), sondern an die Klägerin. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen die Klage durch Urteil vom 17.6.2016, der Klägerin zugestellt am 23.6.2016, abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe den Mietvertrag vom 20.7.1998 nicht wirksam außerordentlich gekündigt. Die Klägerin sei durch den Betriebspachtvertrag vom 27.5....