OLG Frankfurt am Main Urteil vom 13.09.2019 - 2 U 61/19

Leitsatz (amtlich)

Ausnahmsweise Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen im Wege der einstweiligen Verfügung

Normenkette

ZPO §§ 49, 49a

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 18.04.2019; Aktenzeichen 2-28 O 74/19)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 28. Zivilkammer - vom 18.4.2019 (Az.: 2-28 O 74/19) wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 34.629,- EUR festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO

Die Klägerin ist Hauptmieterin eines Geschäftslokals im Erdgeschoß des Einkaufscenters A in Stadt1. (Auszug Blatt 10 f., 122 ff. der Akte, Lageplan Blatt 42 der Akte), welches sie gemäß "Vertrag zum Betrieb eines Backshops der Bäckerei1 im Betreiber Investmodell" vom 30.7.2013 (Blatt 12 ff. der Akte) an Frau B überlassen hatte. Nach diesem Vertrag war Frau B weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Wegen erheblicher Zahlungsrückstände ließ die Klägerin das Vertragsverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 27.9.2016 fristlos kündigen. Das Landgericht Stadt1 verurteilte sie durch Urteil vom 22.2.2017 (Az. 123; Blatt 22 ff. der Akte) zur Räumung und Herausgabe der Räume an die Klägerin. Daraufhin stellte Frau B ihre Mietzahlungen fast vollständig ein. Ferner verkaufte sie nunmehr ungenehmigt Fremdwaren unbekannter Qualität. Vor dem für den 7.9.2017 für die Zwangsräumung angesetzten Termin beantragte sie Räumungsschutz, da ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet sei (Blatt 39 ff. der Akte). Mit Anwaltsschreiben vom 28.8.2017 (Blatt 43 f. der Akte) ließ sie mitteilen, sie habe die Geschäftsräume bereits gemäß Mietvertrag vom 3.7.2016 (Blatt 45 der Akte) an eine C GmbH untervermietet, die nunmehr Alleinbesitzerin sei. Eine Zwangsräumung konnte daher nicht erfolgen. Die C GmbH wurde auf Antrag der Klägerin durch Urteil vom 4.10.2018 (Az. 456; Blatt 48 ff. der Akte) zur Räumung und Herausgabe an die Klägerin verurteilt. Vor dem für den 13.12.2018 angesetzten Termin zur Zwangsräumung ließ die hiesige Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 11.12.2018 (Blatt 58 der Akte) mitteilen, Frau B habe das Objekt gemäß vorgelegtem Untermietvertrag vom 17.1.2018 (Blatt 59 der Akte) bereits seit diesem Zeitpunkt an sie untervermietet, woraufhin die Zwangsräumung erneut nicht vollzogen wurde. Die Klägerin hat ihr Vorbringen durch eidesstattliche Versicherungen des Herrn D vom 4.3. und 28.3.2019, ihres Geschäftsführers E vom 5.3.2019 und des Herrn F vom 1.4.2019 (Blatt 8 f., 136 f. der Akte) glaubhaft gemacht. Die Beklagte hat ihr Vorbringen durch eigene eidesstattliche Versicherung vom 18.3.2019 (Blatt 101 der Akte) glaubhaft gemacht.

Durch Beschluss vom 6.3.2019 (Blatt 84 ff. der Akte) gab das Landgericht Frankfurt a.M. der Beklagten auf Antrag der Klägerin im Wege der einstweiligen Verfügung auf, die von ihr innegehaltenen Gewerberäume im Einkaufscenter A Stadt1, Straße1, Stadt., dort im Erdgeschoß gelegen (vom Eingang Straße1 kommend geradeaus der 3. Shop auf der linken Seite), genutzt als Shop für Back- und Konditoreiwaren, Snacks, kalte und warme Getränke, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe glaubhaft gemacht, dass die Beklagte jedenfalls deshalb zur Herausgabe der Räumlichkeiten verpflichtet sei, weil das Mietverhältnis mit Frau B wirksam beendet worden sei. Die erlassene Leistungsverfügung sei geboten, da die Klägerin trotz Erwirkens zweier Räumungstitel an der Vollstreckung gehindert sei, da sie mangels Kenntnis von der Überlassung des Besitzes an die Beklagte keine Chance gehabt habe, dies in den vorangegangenen Erkenntnisverfahren geltend zu machen und die Klage auf die Beklagte zu erstrecken. Die Mieterin Frau B versuche trotz eines Mietrückstandes von bereits über 200.000,- EUR offenbar gezielt, eine Zwangsvollstreckung aus dem gegen sie gerichteten Räumungstitel durch der Klägerin nicht mitgeteilte Gebrauchsüberlassungen an Dritte zu verhindern. Die Interessen der Beklagten, die lediglich Ansprüche gegenüber Frau B habe, die aber schon bei Abschluss des Untermietvertrages nicht mehr Mieterin des Ladenlokals gewesen sei, ständen dem nicht entgegen, sondern träten hinter den Interessen der Klägerin zurück.

Am 14.3.2019 ließ die Klägerin das Objekt im Wege der Zwangsvollstreckung räumen (Protokoll Blatt 114 ff. der Akte).

Das Oberlandesgericht Stadt1 wies durch Urteil vom 5.4.2019 (Az. 789) unter Aufrechterhaltung des entsprechenden Versäumnisurteils des Senats vom 31.8.2018 die Berufung der Frau B gegen das Räumungs- und Herausgabeurteil des Landgerichts Stadt1 vom 22.2.2017 (Az. 123) zurück.

Durch Urteil vom 18.4.2019 (Blatt 139 ff. der Akte), der Beklagten zugestellt am 26.4.2019, hat das Landgericht Frankfurt a.M. die einstweilige Verfügung vom 6.3.2019 bestätigt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zu...