OLG Frankfurt am Main Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen ungenehmigter Errichtung eines Schwimmbeckens

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Entscheidung vom 13.12.2017; Aktenzeichen 14 O 47/17)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 13.12.2017 verkündete Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 14. Zivilkammer, Az. 14 O 47/17 - wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Nebenintervenientin zu tragen.

Dieses Urteil sowie das Urteil des Landgerichts Wiesbaden sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 91.200,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin ist mittlerweile Eigentümerin des Grundstücks eingetragen im Grundbuch von Wiesbaden des Amtsgerichts Wiesbaden, Flur 1, Flurstück 1/1, welches früher im Eigentum des Landes Hessen stand. Das Grundstück liegt im Komponistenviertel. Der Bebauungsplan der Stadt Wiesbaden sieht für das "Komponistenviertel" eine öffentliche Grünfläche gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 15 BauGB vor. Er ordnet an, dass die als öffentliche Grünfläche/Parkanlage Y dargestellte Fläche als Parkanlage unter Artenschutz- und Denkmalschutzaspekten anzulegen und zu unterhalten sei. Mit Ausnahme erforderlicher Wegeflächen und Sitzplätzen sei die Parkanlage zu begrünen. Die Errichtung baulicher Anlagen sei unzulässig.

Das Land Hessen, vertreten durch das Hessische Immobilienmanagement schloss mit dem Beklagten am 08.07.2002 eine schriftliche Nutzungsvereinbarung über das "im Lageplan rot gekennzeichnete Grundstück", hinsichtlich dessen übrigen Inhaltes vollumfänglich auf Anl. K2 (Bl. 4 ff. d.A.) Bezug genommen wird. Es heißt hier in § 1 unter anderem:

"Der Nutzer ist berechtigt, das (...) Grundstück als Gartengelände zu nutzen. Der Nutzer verpflichtet sich, das Grundstück in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Er hat sicherzustellen, dass das Grundstück von Abfällen und sonstigen, nicht auf das Grundstück gehörenden Gegenständen freigehalten wird. Der Nutzer übernimmt auch die Pflege des Grundstücks (einschl. notwendiger Rückschnittarbeiten).

Der Nutzer übernimmt die Kosten der vorstehenden Maßnahme für die Dauer der Nutzungszeit. Dass HI wird darüber hinaus kein gesondertes Nutzungsentgelt erheben.

Das Nutzungsverhältnis beginnt am 01.07.02 und läuft auf unbestimmte Zeit."

§ 2 (Ausführung) verhält sich über die Verpflichtung des Beklagten, eine Einfriedung zu errichten und zu unterhalten, einschließlich der Demontage und Entsorgung des vorhandenen unbrauchbaren Maschendrahtzauns und den Einbau eines Tors auf seine Kosten.

§ 3 hat folgenden Wortlaut:

"§ 3 Kündigung

Die Vereinbarung kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen zum Monatsende gekündigt werden,

Die Einfriedung einschließlich Tor (vgl. § 2) geht in das Eigentum des Landes Hessen über. Es besteht auch bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses gleich aus welchen Gründen kein Ersatzanspruch des Nutzers gegenüber dem HI.

Bei Beendigung der Nutzung ist das Grundstück im übrigen in geräumten Zustand zurückzugeben."

Hinter dem Satz "zum Monatsende gekündigt werden" in § 3 Abs. 1 ist handschriftlich ein "," und sodann ein Sternchen ("*") angebracht. Unten ist handschriftlich hinzugefügt:

"wenn seitens der HI eine andere Nutzung vorgesehen wird bzw. die Liegenschaft veräußert werden soll, oder der Nutzer seine Vereinbarung aus diesem Vertrag nicht erfüllt."

Nach § 4 sollte der Nutzer für die Dauer der Nutzung die Verkehrssicherungspflicht auf dem Gelände einschließlich des Bürgersteiges übernehmen, die gesetzliche Haftpflicht des Grundeigentümers übernehmen und verpflichtete sich ferner, das Land Hessen von Ansprüchen Dritter freizustellen.

§ 5 hat unter anderem folgenden Wortlaut

"Soweit in dieser Vereinbarung nichts Abweichendes geregelt ist, finden die Vorschriften des BGB für Geschäftsraummiete Anwendung.

Erfüllungsort und Gerichtsstand ist für beide Teile Wiesbaden.

Alle Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform"

Neben dem Grundstück Flur 1, Flurstück 1/1 wurde dem Beklagten auch das Grundstück Flur 1, Flurstück .../8 ohne schriftliche Regelung als Gartengelände überlassen. Zwischen den Parteien ist der Rechtscharakter dieser Überlassung streitig. Die Klägerin geht von Leihe aus, der Beklagte von Miete. Dies gilt allerdings auch für die rechtliche Einordnung des schriftlichen Vertrages über die Nutzung des Flurstücks 1/1.

2. Am 27.07.2011 fand vor Ort ein Ortstermin statt, an dem Vertreter der Klägerin und der Beklagte teilnahmen. Die Beteiligten erörterten den Vorschlag des Beklagten, das Gelände zur besseren Nutzung zu nivellieren. In diesem Kontext wurde möglicherweise auch über die Fällung von Bäumen diskutiert. Nac...