OLG Frankfurt am Main Rechtsentscheid vom 04.04.1985 - 20 REMiet 3/85

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Entscheidung vom 26.02.1985; Aktenzeichen 2/11 S 381/84)

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 33 C 10223/83)

Tenor

Bei der Errechnung der Höhe der wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückzuzahlenden Beträge sind Veränderungen in der Höhe der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen (Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamm von 3.3.1983 – 4 REMiet 9/82 –).

Gründe

Die Kläger haben vom Beklagten ab 1.12.1981 eine Wohnung zum monatlichen Mietpreis von 890,– DM gemietet. Da die ortsübliche Miete zuzüglich 20 % damals jedoch nur 688,22 DM betrug, klagen sie auf Rückzahlung der in der Zeit vom 1.12.1981 bis zum 30.6.1984 zuviel gezahlten Beträge. Im Gegensatz zum Amtsgericht, das bei der Errechnung des überzahlten Betrages jeweils zulässige Mietsteigerungen berücksichtigt hat, möchte das Landgericht seiner Berechnung nur die bei Beginn des Mietverhältnisses zulässige Miete zugrundelegen. Es meint, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses entscheide darüber, was nichtig und was wirksam sei; ein nichtiger Teil könne nicht durch Veränderung der für die gesetzliche Bewertung maßgeblichen Tatbestandsmerkmale wirksam werden. Für den – vom Landgericht verneinten – Fall, daß es an einer solchen Entscheidung durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 3.3.1983 – 4 REMiet 9/82 – gehindert sei, möchte es von diesem Rechtsentscheid abweichen, falls keine Bindung besteht, begehrt es einen Rechtsentscheid, den es wie folgt formuliert:

Ist bei einer für einen länger zurückliegenden Zeitraum nach § 812 BGB/§ 5 WiStrG zurückzufordernden Miete eine jährliche Anpassung an die jeweils geltende ortsübliche Miete zulässig?

Die Vorlage ist zulässig, weil das Landgericht bei einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, vom Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 3.3.1983 – 4 REMiet 9/82 – (abgedruckt in OLGZ 1983, 223; NJW 1983, 1622; WM 1983, 108; ZMR 1983, 108 – GE 1983, 477) abweichen will und diese Abweichung entscheidungserheblich ist.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die von ihm vorgelegte Rechtsfrage durch Ziffer 3 des genannten Rechtsentscheids entschieden. Die Begründung läßt zwar erkennen, daß diese Ziffer des Rechtsentscheids nicht Gegenstand der Vorlage war und das Oberlandesgericht den unter Ziffer 3 aufgeführten Rechtssatz nur zur Verdeutlichung der Rechtslage formuliert hat. Darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist allein die Aufnahme dieses Ausspruches in den Tenor des Rechtsentscheids. Zu seiner Auslegung sind zwar wie auch sonst die Gründe heranzuziehen (vgl. Rechtsentscheid des BayObLG von 19.7.1984 – REMiet 4/03, WM 1984, 276), die Gründe vermögen dem Entscheidungssatz jedoch nicht seine bindende Wirkung zu nehmen (siehe auch Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 8.6.1982 – 3 REMiet 1/82, abgedruckt in NJM 1982, 2004; WM 1982, 241; DWW 1982, 272; GE 1982, 937; ZMR 1983, 133).

Der Senat schließt sich dem genannten Rechtsentscheid des OLG Hamm an.

Durch Rechtsentscheid des BGH vom 11.1.1984 – VIII ARZ 13/83 – (BGHZ 89, 316; NJW 1984, 72; ZHR 1984, 121; DWW 1984, 46; WM 1984, 68) ist geklärt, daß es sich bei § 5 WiStG um ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB handelt, weil die Vorschrift das Fordern, sich Versprechenlassen oder die Annahme unangemessen hoher Entgelte für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundener Nebenleistungen als Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bedroht. Ein Verstoß hiergegen führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages, sondern in Anwendung von § 134 Halbsatz 2 BGB nur zur Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede; denn der mit dieser Bestimmung beabsichtigte Schutz des Mieters würde in sein Gegenteil verkehrt, wenn über den unzulässigen Teil der Mietpreisabrede hinaus der gesamte Mietvertrag vernichtet würde. Die Teilnichtigkeit kann, wie der BGH weiter ausgeführt hat, nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht der Nichtigkeitsfolge nach § 134 BGB anheimfallen. Aus rechtssystematischen Gründen kann die Nichtigkeitsgrenze in Fällen dieser Art nicht über die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze in § 5 WiStG hinaus ausgedehnt werden. Der Gesetzgeber hat einen Eingriff in die privatautonome Gestaltung der Rechtsbeziehungen von Mietvertragsparteien in allen Fällen erst dann für geboten gehalten, wenn die Angemessenheitsschwelle überschritten und der Mieter als in der Regel schwächere Vertragspartei unangemessen benachteiligt werde. Der Mieter ist dann hinreichend geschützt, wenn das von ihm zu entrichtende Entgelt auf den Betrag reduziert wird, den der Vermieter zulässigerweise von ihm hätte fordern können und auf den der Mieter sich nach Lage der Dinge auch eingelassen hätte, wie der Abschluß auf noch höherem Niveau beweist. Danach ist nur der Teil der vereinbarten Miete nichtig, der die zulässige Miete um mehr als 20 % übersteigt (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 7.7.1981 – 8 REMiet 1...