OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 15.06.2005 - 20 W 63/05

Leitsatz (amtlich)

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.

2. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten, die eine Verwalterzustimmung zur Vermietung vorsieht, kann eine Ergänzung, wonach die Verletzung von Informationspflichten im Vorfeld der Vermietung zu einer Gemeinschaftsstrafe führt, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.

Normenkette

BGB § 339; WEG § 10 Abs. 1, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 12.01.2005; Aktenzeichen 19 T 210/2004)

AG Offenbach (Aktenzeichen 41-II 433/04)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahren der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 1.020 EUR.

Gründe

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft X in O1.

Die zur Teilungserklärung gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2 vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund soll insb. gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 87, 88 d.A.). Bestimmungen über die Abänderung der Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümerversammlung (Öffnungsklauseln) sind nicht vorhanden.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.10.2001 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 9 mehrheitlich folgenden, unangefochten gebliebenen Beschluss:

"Vermietende Eigentümer werden verpflichtet, dem Verwalter vor Abschluss eines Mietvertrages eine Mieterselbstauskunft vorzulegen.

Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000 DM/510 EUR auf das Konto der Eigentümergemeinschaft ....

Vor jeder Neuvermietung muss der vermietende Eigentümer Rücksprache mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter (jeweils persönlich) nehmen.

Bei Missachtung dieses Beschlusses zahlt der vermietende Eigentümer 1.000 DM/510 EUR auf das Konto der Eigentümergemeinschaft ...."

Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. ... der vorerwähnten Liegenschaft. Diese Wohnung vermietete er zum 1.6.2003 ohne vorher dem Verwalter eine Mieterselbstauskunft vorzulegen und mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats oder mit dem Verwalter Rücksprache zu nehmen.

Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte den Antragsgegner mit Schreiben vom 12.7.2003 auf, wegen dieser Verstöße gegen den Beschl. v. 22.10.2001 1.020 EUR auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu zahlen und setzte ihm mit weiteren Schreiben vom 3.11.2003 eine Zahlungsfrist bis zum 17.11.2003 (Bl. 25 d.A.).

Das AG hat mit Beschl. v. 11.3.2004 (Bl. 51-68 d.A.) dem Antragsgegner antragsgemäß aufgegeben, an die Antragsteller zu Händen des Verwalters 1.020 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus diesem Betrag seit 6.2.2004 zu zahlen. Zur Begründung hat das AG ausgeführt, es bestünden keine Bedenken gegen die Gültigkeit des zu TOP 9 der Versammlung vom 22.10.2001 getroffenen Beschlusses, insb. sei kein Zustimmungserfordernis des Verwalters zum Mietvertrag geregelt worden, sondern nur eine Informationspflicht des Eigentümers. Auch werde nicht in den Kernbereich des Eigentums eingegriffen, weil das Recht zur Vermietung unberührt bleibe. Um Wirkung zu erzielen, müsse die Strafgebühr auch relativ hoch sein. Eine Orientierung am Einkommen eines Miteigentümers erfordere einen unverhältnismäßig hohen Aufwand.

Das LG hat auf die Beschwerde des Antragsgegners den amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen.

Die Kammer hat in ihrem Beschl. v. 12.1.2005 (Bl. 109-113 d.A.) zur Begründung ausgeführt, der zu TOP 9 der Versammlung vom 22.10.2001 gefasste Beschluss greife in den Kernbereich des Sondereigentums ein.

Zwar sei die Regelung nicht geeignet, eine Vermietung an einen durch den Miteigentümer in Aussicht genommenen Mietinteressenten zu verhindern. Ihr Sinn könne nur dari...