OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 15.06.1981 - 20 W 365/81

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 21.04.1981; Aktenzeichen 2/9 T 317/81)

AG Bad Homburg (Beschluss vom 09.03.1981)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Bad Homburg vom 9.3.1981 werden aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Prüfung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Beschwerde und der weiteren Beschwerde, an das Amtsgericht Bad Homburg zurückverwiesen.

Beschwerdewert: 3.000,– DM.

Gründe

Der Antragsteller, Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage, hat behauptet, er habe sich am 7.6.1979 beim Ballspielen auf dem Gelände der Anlage an einer Dornenhecke derart verletzt, daß nach ärztlicher Behandlung eine kleine Narbe am Hals zurückgeblieben sei. Er begehrt deshalb von den Antragsgegnern als Verwalter, daß sie die Einfriedung des auf gemeinschaftlichem Eigentum befindlichen Spielplatzes bestehend aus Dornenhecke und Jägerzaun beseitigen und den das Grundstück umgebenden Stacheldraht durch einen Maschendrahtzaun ersetzen, sowie die Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes.

Das Amtsgericht hat die Anträge aus Rechtsgründen zurückgewiesen. Die hiergegen erhobene sofortige Beschwerde hat das Landgericht Frankfurt durch Beschluß vom 21.4.1981 zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller seine Anträge weiter.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 WEG, 27, 29 FGG). In der Sache führt sie zur Aufhebung der Beschlüsse der Vorinstanzen und zur Zurückverweisung an das Amtsgericht.

Die Ansicht des Landgerichts, der Verwalter sei auch im Rahmen einer ihm etwa obliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht zur Vornahme von Handlungen verpflichtet, trifft nicht zu. Vielmehr ergibt sich aus § 27 I 2 WEG, daß der Verwalter für einen gefahrlosen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich ist. Deshalb ist er auch befugt und verpflichtet, drohende Gefahrenherde zu beseitigen. Wenn von einer Einfriedung Gefahren ausgehen, darf er daher nicht abwarten, ob die Eigentümergemeinschaft die Errichtung einer anderen Einfriedung beschließt, sondern muß erforderlichenfalls selbst für die sofortige Beseitigung einer gefährlichen Einzäunung sorgen. Dem steht weder entgegen, daß grundsätzlich die Wohnungseigentümer über eine ordnugsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, weil sich der Anspruch des Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung auch unmittelbar gegen den Verwalter richtet (vgl. Bärmann, WEG, 4. Aufl., § 21 Rdnr. 21, 59, 88; BGH NJW 77, 44), noch kann mit dem Landgericht davon ausgegangen werden, daß es sich bei der verlangten Gefahrenbeseitigung um eine die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordernde bauliche Veränderung i.S. des § 22 WEG handelt; diese könnte nur bei der Neuerrichtung eines Spielplatzes auf gemeinschaftlichem Eigentum angenommen werden (vgl. LG Mannheim ZMR 76, 51; für Abstellplätze OLG Stuttgart NJW 61, 1359).

Es kann auch kein Zweifel daran bestehen, daß ein Verwalter grundsätzlich verkehresicherungspflichtig ist. Die Verkehrssicherungspflicht trifft nämlich nicht nur den Eigentümer, sondern daneben jeden, der tatsächlich und rechtlich die Möglichkeit besitzt, selbständig die für die Verkehrssicherungspflicht erforderlichen Maßnahmen zu treffen (vgl. Bärmann, a.a.O., § 16 Rdnr. 145; BGB-RGRK, 11. Aufl., § 823 Anm. 49). Dies ist auch bei dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage der Fall (§ 27 I 2 WEG; vgl. Bärmann-Seuss, Praxis des Wohnungseigentums, 3. Aufl. 1980, S. 225, 226, 749, 750). Für eine abweichende Ausnahmeregelung liegt bisher kein Anhaltspunkt vor. Ob neben den Verwaltern auch andere Personen, insbesondere die Eigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht trifft, ist rechtlich nur für die Frage eines etwaigen Mitverschuldens auf Seiten des Antragstellers, der selbst Wohnungseigentümer ist, von Bedeutung. Es hätte deshalb insbesondere anhand des Verwaltervertrages und einer etwa abgeschlossenen Haftpflichtversicherung (§ 21 V 3 WEG; vgl. Bärmann-Seuss, a.a.O., S. 749, 750) aufgeklärt werden müssen, ob auch die Eigentümergemeinschaft verkehrssicherungspflichtig ist und ein Mitverschulden des Antragstellers darin bestehen kann, daß der jetzt geltend gemachte Anspruch nicht schon vor der behaupteten Verletzung durchzusetzen versucht worden ist.

Aus Rechtsgründen ist daher nicht auszuschließen, daß die Verwalter wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht schadensersatzpflichtig sind. Es hätte daher aufgeklärt werden müssen, wozu auch die in beiden Instanzen unterlassene mündliche Verhandlung dienen soll (§ 44 I WEG), ob sich der Antragsteller auf dem Gelände der Wohnungseigentumsanlage verletzt hat, ob – wenn das der Fall war – die Verletzung auf mangelnder Verkehrssicherheit beruht und ob den Antragsteller ein Mitverschulden trifft, weil er sich möglicherweise an einer für das Spielen nicht freigegebenen Stelle verletzt hat.

Wenn bei einer ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstückes Gefahren drohen, ist der Verwalter nach § 21 IV ...