OLG Frankfurt am Main 20 W 254/01

keine Angaben zur Rechtskraft

 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teichanlage

 

Leitsatz (amtlich)

Die Beseitigung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Teichanlage kann eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden kann. Sie kann dann als ordnungsgemäße Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht die Beseitigung erforderlich wäre und mildere Maßnahmen wie die Absicherung durch eingebrachte Gitter nicht ausreichen.

 

Normenkette

WEG § 21 Abs. 5; WEG 22 I

 

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Aktenzeichen 19 T 192/00)

 

Gründe

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der betroffenen Liegenschaft und streiten um die Gültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses, durch den der Ausbau – im Sinn von Beseitigung – einer auf dem Grundstück befindlichen Teichanlage beschlossen wurde.

Diese Teichanlage bestand seit der Bildung der Wohnungseigentumsanlage in 1992, also auch beim Erwerb der Antragsteller in 1998. Sie befindet sich hinter dem mehrgeschossigen Wohnhaus in einem größeren, in Gemeinschaftseigentum stehenden Garten, der durch einen 1,70 m hohen Zaun abgegrenzt ist von einem Nachbargrundstück, das zu einem Kindergarten gehört. Nach einer mit der weiteren Beschwerde vorgelegten Skizze (Bl. 176 d. A.), deren Richtigkeit die Antragsteller nicht entgegengetreten sind, besteht die Anlage aus einem unregelmäßig runden Teil mit einem maximalen Durchmesser von 2,50 m, der am Rand 0,30-0,40 m und in der Mitte 0,60-0,70 m tief ist. Darin mündet ein künstlicher Bachlauf von 7,5 m Länge, der überall 0,80 bis 1,00 m breit und 0,20-0,30 m tief ist. Die Gewässer sind mit Seerosen und anderen Wassergewächsen bepflanzt.

Der Verwalter übersandte mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 07.09.1999 u. a. ein Angebot der Fa. M. vom 10.08.1999, das unter Pos. 3 die Abdeckung der Teichanlage mit Resopal für ca. 3.683,00 DM bzw. mit Holzbrettern für ca. 3.161,00 DM enthielt und unter Pos. 4 den Ausbau des Beckens und die Einebnung mit Anlage von Rasen oder Pflanzbeet für knapp 2000,00 DM (Bl. 128-133 d. A.). In der Eigentümerversammlung vom 07.09.1999 beschloss die Gemeinschaft unter TOP 9.4 den Ausbau der Teichanlage gemäß dem Angebot der Fa. M. vom 10.08.1999 über ca. 1.925,60 DM. Dagegen stimmten allein die Antragsteller mit 74,91/1000 Anteilen. Unter TOP 9.5 wurden einstimmig beschlossen, dass u. a. die Kosten dieser Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage (IHR) bezahlt werden sollten (Bl. 11 d. A.). Mit am 07.10.1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz haben die Antragsteller die Ungültigerklärung des Beschlusses vom 07.09.1999 über den Ausbau der Teichanlage beantragt. Sie haben geltend gemacht, es handele sich bei dem vollständigen Rückbau der Teichanlage um eine bauliche Veränderung, die nur einstimmig habe beschlossen werden können. Ihre Zustimmung sei auch nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, da durch die Beseitigung der Anlage als wertvollem Biotop der Charakter des Gartens negativ verändert werde und die Antragsteller deshalb über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Der Rückbau der Teichanlage sei auch nicht zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten geboten. Die Gemeinschaft habe diese Verpflichtung gegenüber von außen auf das Grundstück gelangende Kinder durch die Umzäunung bzw. das Hoftor zur Straße hin erfüllt. Gegenüber Kleinkindern der Wohnungseigentümer selbst gehe die Aufsichtspflicht der Sorgeberechtigen bzw. eines Beauftragten vor. Jedenfalls sei die völlige Beseitigung der Teichanlage nicht erforderlich, sondern es genügten alternative Maßnahmen wie die Einzäunung des Teiches oder die Einbringung eines Gitters oder Netzes. Dem sind die Beteiligten zu 1) entgegengetreten und haben vorgetragen, der Mehrheitsbeschluss sei wirksam, da es nicht um eine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung gehe, da das Wasser in der Anlage brackig geworden und zunehmend veralgt sei. Außerdem genüge die Einfriedung des Grundstücks nicht zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht. Abgesehen davon, dass Kinder aus dem benachbarten Kindergarten und von der Straße durch das nicht selten offenstehende Hoftor auf das Grundstück der Gemeinschaft gelangen könnten, seien die in der Liegenschaft selbst lebenden Kinder von Eigentümern und Mietern gefährdet. In diesem Zusammenhang haben die Antragsgegner behauptet, die 1999 dreijährige Tochter der Miteigentümer K., denen ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse zustehe, sei bereits einmal in den Teich bzw. Bachlauf gefallen. Schließlich entspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Gemeinschaft von mehreren Alternativen zur Beseitigung der Gefährdungslage die absolut sicherste und auch kostengünstigste gewählt habe. Das Amtsgericht ist der Auffassung der Antragsgegner gefolgt und hat den Antrag des Antragsteller zurückgewiesen. Das Landgericht hat den angefochtenen Beschluss abgeändert und den Beschluss ...

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