OLG Düsseldorf Urteil vom 30.10.2001 - 24 U 77/01

Leitsatz (amtlich)

Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters während des fortdauernden Mietverhältnisses verjährt, ohne dass der Vermieter sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietende nicht mehr aufrechnen.

Normenkette

BGB § 390 S. 2, §§ 535, 558 a.F., § (548 n.F.)

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 1 O 386/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 6.3.2001 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Das LG hat zu Recht entschieden, dass die Beklagte dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers ihre verjährte Schadensersatzforderung nicht im Wege der Aufrechnung entgegenhalten kann.

1. Der Beklagten ist einzuräumen, dass nach § 390 S. 2 BGB ein Vermieter grundsätzlich nicht gehindert ist, ggü. dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution mit einem gem. § 558 BGB verjährten Ersatzanspruch aufzurechnen, so auch die vom Senat im Vorprozess (OLG Düsseldorf v. 27.6.2000 – 24 U 140/99, OLGReport Düsseldorf 2001, 200 = ZMR 2001, 267 [268]) zitierte Rechtsprechung des BGH (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244 [252] = MDR 1987, 929 = NJW 1987, 2372 [2373]). Dies beruht darauf, dass der auf Geld gerichtete Ersatzanspruch i.d.R. mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht und auch fällig wird und der Kautionsrückzahlungsanspruch vor Ablauf einer im Regelfalle auf sechs Monate bemessenen Überlegungsfrist des Vermieters zwar noch nicht fällig, aber bereits erfüllbar ist; denn die Erfüllbarkeit genügt zum Bestehen einer Aufrechnungslage i.S.d. § 387 BGB (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 387 Rz. 12 m.w.N.).

Für Schadensersatzansprüche, die den Voraussetzungen des § 326 BGB unterliegen, gilt ab Umwandlung von Erfüllungs- in Zahlungsansprüche grundsätzlich dasselbe. Eine Ausnahme ist nur für den Fall zu machen, dass der Vermieter den Erfüllungsanspruch verjähren lässt, bevor er in den Zahlungsanspruch übergehen konnte; denn in diesem Falle stünden sich ungleichartige und deshalb nicht aufrechenbare Ansprüche gegenüber (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gesamten Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1225 f.; dann soll der Vermieter sich allerdings auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen dürfen).

2. Der oben erörterte Grundsatz, dass § 390 S. 2 BGB auch im Verhältnis zwischen dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters und verjährten Schadensersatzansprüchen des Vermieters zur Geltung komme und dies auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter sich mit der Abrechnung der Kaution länger als die angemessene Frist Zeit lässt (vgl. BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 2/87, MDR 1987, 929 = NJW 1987, 2372 [2373]), ändert jedoch nichts daran, dass im konkreten Falle auch die in der genannten Vorschrift aufgeführte Voraussetzung erfüllt sein muss, nämlich, dass die verjährte Forderung zu der Zeit, zu welcher sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war, also eine Aufrechnungslage bestand.

Das Bestehen dieser Voraussetzung hat das LG zu Recht im Verhältnis der Ansprüche der Parteien zueinander verneint.

a) Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters entsteht entweder erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses bei Fälligwerden nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters (so Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gesamten Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rz. 1221) oder er besteht bis zum Ende des Mietverhältnisses als aufschiebend bedingter Anspruch (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 550b Rz. 11; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. V, Rz. 288; so jetzt Wolf/Eckert, Handbuch des gesamten Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 768; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., vor § 535 Rz. 94). In beiden Fällen kann der Vermieter mit eigenen Ansprüchen vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht wirksam aufrechnen; denn der Anspruch ist entweder noch gar nicht entstanden oder seine Entstehung stand unter der Bedingung, dass ein künftiges Ereignis noch eintrat, nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses. Gegen einen solchen aufschiebend bedingten Anspruch kann noch nicht aufgerechnet werden, er ist noch nicht erfüllbar (vgl. BGH v. 10.3.1988 – VII ZR 8/87, MDR 1988, 667; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 387 Rz. 12); denn vor Eintritt der Bedingung ist noch keine Rechtswirkung gegeben, wie aus § 158 Abs. 1 BGB folgt (wie hier auch Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. V, Rz. 292; vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gesamten Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1225).

b) Die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht mit dem faktischen Ende gegeben, also etwa dem vorzeitigen Auszug des Mieters und der Inbesitznahme der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter, sondern erst mit dem rechtlichen Ende des Mietver...