OLG Düsseldorf Urteil vom 27.06.2000 - 24 U 140/99

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 14.05.1999; Aktenzeichen 4 O 49/99)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 14. Mai 1999 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung abzuwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 DM, wenn nicht der Beklagte Sicherheit in derselben Höhe leistet. Die Sicherheitsleistungen können auch durch die Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Europäischen Gemeinschaft erbracht werden.

Tatbestand

Die Klägerin macht Zahlungsansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und sonstiger Reparaturarbeiten in von ihr vermieteten Räumen geltend.

Die Parteien schlossen am 29. Juni 1989 einen schriftlichen Mietvertrag über Gewerberaum auf der O. S. S. in D.. Die Klägerin vermietete an den Beklagten laut § 1 des Vertrages das Objekt zum Betrieb eines „Instituts für physikalische Therapie, Bäder und Massagepraxis”. Die Laufzeit des Vertrages betrug zehn Jahre ab 1. Juli 1989.

Der Beklagte nutzte das Objekt vertragsgemäß, ließ sich jedoch wegen der im Zuge der Gesundheitsreform zurückgegangenen Verschreibungen für Massagen bis Mitte 1996 außerdem zum Physiotherapeuten ausbilden. Die Kassenzulassung für die Massagepraxis, die für seine ehemalige Mitarbeiterin bestanden hatte, war aufgrund ihres Ausscheidens aus seinem Betrieb entfallen. Der Kläger mußte deshalb selbst eine Kassenzulassung anstreben. Hierfür war eine erneute Praxisabnahme erforderlich, aber – aus der Sicht des Beklagten wegen von der Klägerin zu vertretender Umstände – nicht mehr möglich.

Der Beklagte kündigte den Mietvertrag unter dem 8. April 1997 aus wichtigem Grund, weil er die Kassenzulassung zur Aufrechterhaltung des Praxisbetriebes brauche, diese aber wegen fehlender Raumhöhe von 2,50 m, die aufgrund inzwischen geänderter Vorschriften gefordert würden, aber nicht vorhanden seien, nicht erlangen könne.

Unter dem 2. Oktober 1997 kündigte der Beklagte vorsorglich erneut unter Bezugnahme auf einen Bescheid des Staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes D. gegenüber der Klägerin, in dem eine Ausnahmegenehmigung bezüglich der geforderten Raumhöhe von 2,50 m erteilt wurde, jedoch unter vier Bedingungen, die die Nutzung der Räume nach Auffassung des Beklagten erheblich einschränkten.

Der Beklagte zog im Laufe des Jahres 1997 aus den gemieteten Räumen aus und bot der Klägerin mehrfach die Rücknahme der Räumlichkeiten an. Jedenfalls einige Schlüssel für das Mietobjekt übersandte er am 31. Dezember 1997 per Post an die Klägerin. Im Januar 1998 ließ die Klägerin erstmals durch den Sachverständigen H. den Zustand der Räume durch Fotos festhalten. Der Beklagte führte noch in der Zeit vom 31. März 1998 bis zum 6. Juni 1998 einige Renovierungsarbeiten durch.

Um die Räume betreten zu können, erhielt die Ehefrau des Beklagten am 31. März 1998 Zweitschlüssel ausgehändigt. Am 6. Juni 1998 erhielt die Klägerin diese wieder zurück.

Mit Schreiben vom 10. Juli 1998 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zum 15. August 1998 auf, eine ganze Reihe von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten am Mietobjekt durchzuführen, insbesondere das Schwimmbad und die Nebenräume, in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Ferner wurde der Beklagte aufgefordert, die noch fehlenden Schlüssel, nämlich zwei Haupteingangsschlüssel für die elektrische Rollade, zwei Notausgangsschlüssel, einen Maschinenraumschlüssel, drei Schlüssel für den Raum neben dem Straßeneingang oben und zwei Briefkastenschlüssel, herauszugeben.

Die Klägerin hat behauptet, die vermieteten Räume seien schadhaft und müßten instandgesetzt werden, obwohl sie zu Beginn des Mietverhältnisses in einem gebrauchsfertigen und vertragsgemäßen Zustand übergeben worden seien. Der zur Beseitigung von Schäden und die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten in den Räumen erforderliche Aufwand belaufe sich auf 38.204,07 DM. Wegen der einzelnen Schäden und des Kostenaufwandes wird auf die Klageschrift und das Gutachten des privaten Sachverständigen H. und verschiedene Kostenvoranschläge Bezug genommen. Ferner hat die Klägerin 6.164,92 DM an Kosten verlangt, die ihr für die Erstellung des Sachverständigengutachtens und die in diesem Zusammenhang erfolgte Einholung von Kostenvoranschlägen entstanden seien.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis sei nicht beendet, weil die Räume ihr noch nicht zurückgegeben seien. Sie hat hierzu behauptet, der Beklagte habe ihr noch nicht alle Schlüssel zurückgegeben, es fehlten noch zwei Haupteingangsschlüssel für die elektrische Rollade, zwei Notausgangsschlüssel, ein Maschinenraumschlüssel, drei Schlüssel für den Raum neben dem Straßeneingang oben und zwei Briefkastenschlüssel.

Die Klägerin hat beantragt,

1)

den Beklagten zu verurteilen, an sie 44.368,99 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. Februar 1...