OLG Düsseldorf Urteil vom 27.03.2012 - I-24 U 200/11

Leitsatz (amtlich)

1. Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände in den Mieträumen zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt, weil der Vermieter leere Räume in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann.

2. Lässt der Mieter Gegenstände zurück, kann dies eine Vorenthaltung der Mietsache begründen, wenn deswegen nur eine Teilräumung des Mietobjektes anzunehmen ist.

3. Da der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht an die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache anknüpft, unterliegt er nicht der kurzen Verjährung unabhängig davon, wann der Vermieter das Mietobjekt zurückerhalten hat.

4. Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Schadensersatz wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beginnt zu laufen, sobald der Vermieter freien Zutritt erlangt und in der Lage ist, die Mietsache auf Veränderungen oder Verschlechterungen zu untersuchen.

Normenkette

BGB §§ 535, 280, 546a, 548

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 26.07.2011; Aktenzeichen 3 O 155/08)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.7.2011 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des LG Kleve unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 11.543,20 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 115 EUR seit dem 5.10.2007 und dem 5.11.2007, aus jeweils weiteren 1.615 EUR seit dem 5.12.2007 und dem 5.1.2008, aus weiteren 1.115 EUR seit dem 5.2.2008, aus jeweils weiteren 1.615 EUR seit dem 5.3.2008, dem 4.4.2008, dem 7.5.2008 und dem 5.6.2008 sowie aus weiteren 508,20 EUR seit dem 13.3.2012 zu zahlen. Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 10 % und die Beklagte zu 90 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 7.000 EUR

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur in geringem Umfang Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus dem Mietverhältnis vom 9.1.2007 ein Anspruch auf Zahlung von noch 11.543,20 EUR zu. Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

	geschuldet	hierauf gez.	Rückstand
Okt 07	1.615,00	1.500,00	115,00
Nov 07	1.615,00	1.500,00	115,00
Dez 07	1.615,00	0,00	1.615,00
Jan 08	1.615,00	0,00	1.615,00
Feb 08	1.615,00	500,00	1.115,00
Mrz 08	1.615,00	0,00	1.615,00
Apr 08	1.615,00	0,00	1.615,00
Mai 08	1.615,00	0,00	1.615,00
Jun 08	1.615,00	0,00	1.615,00
	14.535,00	3.500,00	11.035,00
Nk. 2007			31,04
Nk. 2008			477,16
			11.543,20

Zur Erläuterung:

1. Der Kläger kann die rückständigen Grundmieten für die Monate Oktober 2007 bis März 2008, jeweils gemindert um 5 %, d.h. monatlich 1.615 EUR beanspruchen. Da nur die Beklagte Berufung eingelegt hat, muss sich der Kläger an dem von dem LG ausgeurteilten Minderungsbetrag festhalten lassen.

2. Dem Kläger steht weiter für die Zeit von April bis Juni 2008 Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Grundmiete zu, dies ebenfalls gemindert um 5 %. Denn die Beklagte hat dem Kläger das Mietobjekt nicht im Sinne dieser Vorschrift zurückgegeben und muss daher während der Dauer der Vorenthaltung, die jedenfalls bis Ende Juni 2008 währte, die vereinbarte Miete weiter zahlen.

a) Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, so hat er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Denn der Vermieter kann verlangen, dass er leere Räume, so wie er sie überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 1075). Zwar liegt ein Vorenthalten i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt (BGH WM 1974, 260; OLG Hamburg MDR 1990, 247; Senat, NZM 2002, 742). Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand überlässt, an sich noch keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 104, 285 = MDR 1988, 855). Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen. Der Umstand, dass der Mieter Gegenstände in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe aber dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.d. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Sachen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH, a.a.O.; Senat, OLGR 2009, 533 f.; 2005, 331). Dies ist hier der Fall, da nach der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme davon auszugehen ist, dass die Beklagte in nicht unerheblichem Umfang Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt zurückgelassen hatte.

Ein "Vorenthalten" ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil - so die Beklagte -der Kläger von sei...