Entscheidungsstichwort (Thema)
Treuwidrige Berufung auf Formnichtigkeit eines Vorkaufsvertrags
Normenkette
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 381/98) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.11.2000 verkündete Urteil der 17. Kammer des LG Wuppertal (17 O 381/98) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Tatbestand
Die Kläger fordern von den Beklagten Mietzinszahlungen für die Zeit Januar bis September 1998 für gewerblich genutzte Räume (Steuerberaterpraxis) in einer Eigentumsanlage. In dem am 29.11.1989 für zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrag heißt es unter § 26 B.:
„Der Mieter erhält das Vorkaufsrecht.”
Ende 1995 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Ab März 1997 zahlten die Beklagten keine Miete mehr. Entsprechend einer Ankündigung im Schreiben vom 1.6.1997 räumten sie das Mietobjekt zum 30.6.1997 und verlegten ihre Steuerberaterpraxis in eine andere Wohnung desselben Objekts, die zwischenzeitlich im Eigentum der Beklagten zu 1) stand.
Die Kläger haben die Beklagten zunächst auf Zahlung der ausstehenden Mieten für 1997 in Anspruch genommen. Als die Beklagten sich in jenem Verfahren auch im Hinblick auf das vereinbarte Vorkaufsrecht auf die Formnichtigkeit des Mietvertrags beriefen, haben die Kläger sofort die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten der Beklagen veranlasst.
Im jetzigen Verfahren haben sich die Kläger darauf berufen, die Beklagten handelten treuwidrig, wenn sie sich nach wie vor auf den Formverstoß beriefen.
Eine abändernde Vereinbarung zum Mietvertrag von 1989 habe es im Übrigen nie gegeben.
Die Beklagten haben sich auf die Formnichtigkeit des Vertrags berufen und im Wesentlichen eingewandt, die Kläger hätten ihnen 1989 zunächst den Erwerb der Mietwohnung günstig angeboten, was ihnen zunächst mangels ausreichender finanzieller Mittel nicht möglich gewesen sei, weshalb das Vorkaufsrecht in den seinerzeitigen Mietvertrag aufgenommen worden sei. Im März 1990 seien die Kläger dann nicht mehr bereit gewesen, diese Wohnung an sie zu veräußern; allerdings habe der Kläger zu 1) über seine Maklerfirma eine andere vermietete Wohnung im I. OG angeboten, die sie schließlich erworben hätten. Seinerzeit sei vereinbart worden, dass, sobald sie die neue Wohnung beziehen könnten, das bisherige Mietvertragsverhältnis der Parteien beendet sei.
Das LG hat die Beklagten zur Zahlung der geforderten Mieten verurteilt, weil es das Berufen auf die Formnichtigkeit als treuwidrig und eine abändernde Vereinbarung des Vertrags im Jahre 1990 als nicht bewiesen sah.
Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist abzuweisen, denn den Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins i.H.v. 26.325 DM für die Räumlichkeiten in der zweiten Etage des Hauses H. in W. gem. § 535 BGB zu.
Zwar haben die Parteien 1989 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren geschlossen, so dass die Beklagten grundsätzlich auch für die von den Klägern geltend gemachte Zeit Januar 1998 bis September 1998 den entsprechenden Mietzins i.H.v. mtl. 2.925 DM einschließlich Nebenkostenvorauszahlung schulden würden. Der Mietvertrag ist indes – wie im Senatstermin bereits dargelegt – gem. §§ 125, 313 BGB nichtig. Die notarielle Form ist nicht eingehalten.
Die Parteien hatten unter § 26 B des Mietvertrages vorgesehen, dass die Beklagten hinsichtlich der angemieteten Räumlichkeiten ein Vorkaufsrecht erhalten sollten. Diese Vereinbarung bedurfte der notariellen Beurkundung i.S.v. § 313 BGB. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht handeln sollte. Selbst bei der Vereinbarung nur eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechtes, d.h. für den Fall, dass die Parteien keine Eintragung im Grundbuch wollten, hätte es der Vereinbarung durch einen notariellen Vertrag bedurft (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 313 Rz. 11 sowie § 504 Rz. 1). Auch soweit die Parteien seinerzeit darunter ein Ankaufsrecht verstanden haben sollten, hätte es der notariellen Beurkundung bedurft.
Der Vertrag wurde nicht gem. § 313 S. 2 BGB geheilt. Zwar haben die Kläger 1998 noch die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechtes zugunsten der Beklagten bewilligt. Die Beklagten hatten durch ihre Klageerwiderung im Vorprozess, 17 O 218/97 LG Wuppertal, zu diesem Zeitpunkt aber bereits deutlich zu erkennen gegeben, dass sie an der Bestellung eines solchen Vorkaufsrechtes nicht mehr interessiert waren. Damit fehlte es aber an der gem. § 873 BGB erforderlichen dinglichen Einigung der Parteien über die Bestellung eines derartigen Rechtes.
Der Formmangel dieser Klausel bewirkt gem. § 139 BGB die Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Durch diese Klausel sollten die Beklagten im Hinblick auf ihre Investitionen sowie insbesondere hinsichtlich des Standorts ihrer Steuerberaterpraxis durch ...
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