OLG Düsseldorf Urteil vom 10.03.1988 - 10 U 211/87

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 26.05.1987; Aktenzeichen 6 O 609/86)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 26. Mai 1987 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges werden den Klägern zu je 1/5 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für den Monat August 1986 nicht zu. Denn ihre Forderung ist, soweit sie gerechtfertigt war, infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen (§§ 387, 389 BGB).

Der Klageanspruch ist lediglich in Höhe von 12.120 DM – Kaltmiete – schlüssig dargetan. Die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.550 DM können die Kläger nicht verlangen. Denn da der Abrechnungszeitraum bereits abgelaufen ist – dies war am 30. Juni 1987 gemäß § 5 Nr. 5 des Mietvertrages der Fall – und zudem das Mietverhältnis inzwischen beendet ist, können die Kläger nur noch den sich aus der Abrechnung evtl. ergebenden Saldo verlangen (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, III RN 281).

Diese somit grundsätzlich nur in Höhe von 12.120 DM gerechtfertigte Forderung ist jedoch infolge Aufrechnung erloschen.

Unstreitig hat die Beklagte gegen die Kläger zunächst einen aufrechenbaren Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe von 120 DM wegen überzahlten Garagenmietzinses.

Ferner steht ihr ein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 6.472,50 DM gemäß der Rechnung R. vom 3. Juli 1986 für die Austrocknung des Möbelausstellungs- und Verkaufsraumes im Kellergeschoß zu. Denn in dieser Höhe hat die Beklagte gegen die Kläger gemäß § 538 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, der auch den Mangelfolgeschaden erfaßt. Die eingetretene Überschwemmung war nämlich die Folge eines Fehlers der Mietsache. Der Mangel ist darin zu sehen, daß die Tür zum Hauswirtschaftskeller, in dessen Räumlichkeiten sich der Kanalrevisionsschacht befand, nicht wasserdicht konstruiert, sondern lediglich mit einer 20 cm hohen Schwelle versehen war, obwohl die Installation einer derartigen wasserdichten Abschlußtüre nach dem eigenen Vorbringen der Kläger möglich ist und sogar inzwischen erfolgt sein soll. Zwar gehörte die im Zeitpunkt des Schadenseintritts vorhandene Abschlußtür nicht zur Mietsache selbst. Dies ist jedoch unschädlich. Denn auch tatsächliche Umstände, die mit der Mietsache zusammenhängen und diese unmittelbar beeinträchtigen, stellen einen rechtlich relevanten Mangel dar (BGH NJW 1981, 2405). Dementsprechend hat der BGH eine im Zeitpunkt des Vertragsschlusses außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude vorhandene Fehlerquelle, die sich während der Mietzeit auf diese Räume ausgewirkt hatte, als Mangel der Mietsache erachtet (BGH LM Nr. 20 zu § 537). Zwar mag entsprechend den DIN-Vorschriften betreffend Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke (DIN 1986) normalerweise eine Schwelle bei Kellereingängen als Schutz gegen Rückstau ausreichend sein. Das kann aber dann nicht gelten, wenn die Kellerräume gerade zu dem Zweck vermietet werden, daß dort Möbel ausgestellt und verkauft werden sollen. Der Mieter ist dann nach dem zum Vertragsinhalt erhobenen Verwendungszweck dem Vermieter bekanntermaßen auf „knochentrockene” Räume angewiesen. Der Vermieter muß deshalb besondere Maßnahmen ergreifen, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Da die Schwelle von 20 cm das Eindringen von Wasser in die Mieträume infolge Rückstaus aus dem Kanal nach erheblichen Regenniederschlägen am 17. Juni 1986 nicht zu verhindern geeignet war, ist die Mietsache als von Anfang an fehlerhaft im Sinne des § 537 BGB anzusehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH in LM Nr. 47 zu § 535 BGB. Dort hat der BGH ausgeführt, der Begriff des Fehlers im Sinne des § 537 BGB dürfe nicht ins Uferlose ausgeweitet werden. Es gehe daher nicht an, aus der bloßen Tatsache, daß die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung, von Naturkräften auf die Mietsache bestehe – jedenfalls dann, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben wäre, daß eine solche Einwirkung befürchtet werden müsse – den Schluß zu ziehen, daß eine Mietsache fehlerhaft sei, wenn sie wider alles Erwarten dennoch durch eine Naturkatastrophe in Mitleidenschaft gezogen werde. Hierzu ist zu sagen: Zunächst kann nach dem Schreiben des Deutschen Wetterdienstes Essen vom 28. September 1987 nicht von einer „Naturkatastrophe” am 17. Juni 1986 gesprochen werden, wenn auch die Niederschlagsmengen während des Regens ungewöhnlichen Charakter hätten. Die Niederschlagsmenge von 56,7 Liter pro Quadratmeter lag zwar über den seit 1968 gemessenen Werten. Immerhin waren aber bereits in früherer Zeit Mengen von 46,5 Liter pro Quadratmeter gemessen worden. An dieser Beurteilung ändert es auch nichts, wenn man das von den Klägern mit Schriftsatz vom 18. Deze...