OLG Düsseldorf Urteil vom 07.12.2006 - I-10 U 115/06

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Annahme eines einheitlichen Mietvertrages über Wohnung und Garage.

2. Zur Berechtigung des Mieters zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung gegenüber einer Nebenkostenabrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten.

3. Der Vermieter hat einen Fehler des Abrechnungsunternehmens bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach § 278 BGB zu vertreten.

4. Zur Frage, ob der Mieter gegen seine ihre Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) verstößt, wenn er sich zur Überprüfung der Abrechnung nicht zunächst an eine Institution wie den Mieterbund oder die Verbraucherzentrale wendet.

5. Die Auslagenpauschale nach Nr. 7002 RVG-VV beläuft sich auf 20 % der Gebühren und nur maximal 20 EUR.

6. Für den Ansatz einer Geschäftsgebühr nach Nr. 2400 RVG-VV in der Gesetzesfassung vom 5.5.2004 (nunmehr: Nr. 2300) ist davon auszugehen, dass die Schwellengebühr von 1,3 die Regelgebühr darstellt.

Normenkette

BGB § 536

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Urteil vom 12.07.2006; Aktenzeichen 25 C 2737/06)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.7.2006 verkündete Urteil des AG Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

I. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das OLG das nach § 119 Abs. 1 Nr. 1b) GVG zur Entscheidung berufene Gericht. Unabhängig davon, welche Bedeutung der Adressierung einer Nebenkostenabrechnung - erst recht, wenn diese wie hier mit dem Zusatz "c/o" versehen ist - für die Frage des Wohnsitzes und damit des allgemeinen Gerichtsstandes i.S.d. § 13 ZPO zukommt, und ungeachtet des Vorbringens der Klägerin, die Adresse lediglich für den mietvertraglichen Schriftverkehr angegeben zu haben, ist für die Zuständigkeitsbestimmung allein der im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit erster Instanz bestehende Wohnsitz maßgebend. Die Beklagte behauptet indes nicht, dass die Klägerin bereits zu diesem Zeitpunkt über einen Wohnsitz im Inland verfügt habe. Vielmehr macht sie unter Bezugnahme auf die vom 28.9.2006, mithin nach Erlass des angegriffenen Urteils erstellte Nebenkostenabrechnung (Bl. 137 GA) geltend, die Klägerin verfüge gegenwärtig über keinen Inlandswohnsitz.

II. Der Berufung bleibt in der Sache der Erfolg versagt.

1. Klage

Der Klägerin kommt mangels Beendigung des die Garage als Mietobjekt einschließenden Mietvertrages vom 9.8.2003 (Anl. B 1, Bl. 29 f. GA) weder nach § 546 Abs. 1 BGB noch nach § 985 BGB oder aus sonstigen Gründen ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Hause M. in D. gelegenen Garage zu.

Entgegen der Auffassung der Berufung haben die Parteien einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage geschlossen, der als solcher aufgrund der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses - abgesehen von dem hier nicht festzustellenden Fall des § 573b BGB - einer Teilkündigung nicht zugänglich ist (vgl. KG, Urt. v. 12.9.2002 - 8 U 308/01; OLG Karlsruhe v. 30.3.1983 - 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rz. 12).

a) Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbständige Verträge, ist der Parteiwille (vgl. KG, Urt. v. 12.9.2002 - 8 U 308/01; OLG Karlsruhe v. 30.3.1983 - 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499; Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.). Dabei sprechen die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume, die typischerweise auch bei Mietwohnung und Garage angenommen wird (vgl. OLG Karlsruhe v. 30.3.1983 - 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499; LG Köln v. 12.5.2004 - 9 S 313/03, WuM 2004, 614; Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.), ebenso wie die Zusammenfassung in einer Urkunde regelmäßig für ein einheitliches Mischmietverhältnis (vgl. OLG Schleswig, WuM 1982, 266; Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.). Anderes kann trotz einer einheitlichen Vertragsurkunde gelten, wenn die Parteien mehrere von ihnen als rechtlich selbständig angesehene Verträge abgeschlossen haben, die nur zufällig in einer Urkunde zusammengefasst worden sind (Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O., OLG München v. 12.6.1996 - 7 U 1913/96, OLGReport München 1997, 13 = ZMR 1996, 554; LG Mannheim, ZMR 1977, 27), oder wenn die Parteien dies vereinbart haben (vgl. OLG Schleswig, WuM 1982, 266; Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.). Letzteres behauptet selbst die Klägerin nicht. Für ersteres findet sich kein ausreichender Anhalt. Vielmehr ergibt die nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§§ 133, 157 BGB) vorzunehmende Auslegung der Vertragsurkunde das Gegenteil. Haben die Parteien nämlich weder - wie unter § 1 Ziff. 5 der Urkunde vorgesehen - die zusätzliche Anmietung der Garage vereinbart, noch unter § 7 Nr. 1 eine gesonderte Miete für die Garage ausgewiesen, die Klägerin demgegenüber aber nach § 1 Ziff. 3 zur Überlassung des in der Folge auch tatsächlich übergebenen Garagenschlüssels verpflichtet, kann schlechterdings nicht angenommen werden, die Parteien hätten ein separ...