OLG Düsseldorf Urteil vom 04.06.1992 - 10 U 158/91

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 20.08.1991; Aktenzeichen 36 O 62/91)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 20. August 1991 verkündete Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jedoch wird der Klägerin nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11.500 DM abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in dieser Höhe Sicherheit leistet. Die Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses M. 11, das sie am 1. November 1988 von der Voreigentümerin, Frau V. käuflich erworben hatte. Diese hatte im Jahre 1966 das Husgrundstück an die Bauerei A. B. Söhne GmbH zum Betrieb einer Gaststätte vermietet. Die Bauerei A. B. Söhne GmbH richtete im Hause eine Gaststätte mit Vollkonzession unter dem Namen „O.” ein und betrieb diese fortan. Im Juli 1973 übernahm die Beklagte die Bauerei B. und trat in das Mietverhältnis ein. Seit 1988 ist die Gaststätte geschlossen. Mit Schreiben vom 19. Oktober 1988 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Oktober 1988. Die Klägerin und ihre Rechtsvorgängerin wiesen die Kündigung als unwirksam zurück. Im Rahmen von Verhandlungen über eine mögliche Fortsetzung des Mietverhältnisses fand am 1. Februar 1989 eine Ortsbesichtigung zur Feststellung von Mängeln an dem Mietobjekt statt. Sie ergab bei insgesamt verwahrlostem Zustand des Gebäudes, daß die Treppenanlage größtenteils bauordnungsrechtlich nicht genehmigungsfähig und zur Herstellung eines bauordnungsrechtlich genehmigungsfähigen Zustandes ein Aufwand von mindestens 150.000 DM erforderlich war. Mit Schreiben vom 12. Mai 1989 forderte die Klägerin die Beklagte zur Wiederaufnahme des Gaststättenbetriebes und zur Instandsetzung der Mieträume auf. Mit Schreiben vom 5. September 1989 erklärte die Beklagte ihre Bereitschaft zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Eine Wiederaufnahme des Gaststättenbetriebes erfolgte jedoch nicht. Nachdem die Beklagte für die Monate Januar bis April 1990 keinen Mietzins mehr gezahlt hatte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. April 1990 fristlos. Nachdem die Beklagte der fristlosen Kündigung zunächst widersprochen hatte, leitete die Klägerin am 30. Mai 1990 ein Beweissicherungsverfahren (27 H 50381/90 AG Düsseldorf) ein. Mit Schreiben vom 27. Juni 1990, der Klägerin zugegangen am 2. Juli 1990, erklärte sich die Beklagte mit einer Beendigung des Mietvethältnisses einverstanden. Mit einem weiteren Schreiben vom 25. Oktober 1990 verzichtete die Beklagte auf die Einrede der Verwahrung gegenüber etwaigen Schadensersatzansprüchen bis zu einem Zeitpunkt „vier Wochen nach Zugang des schriftlichen Gutachtens im Beweissicherungsverfahren”. Dieses Gutachten ging der Klägerin am 21. März 1991 zu. Es bestätigt den verwahrlosten Zustand des Hauses und die Unzulänglichkeit der Treppenanlage, die einen in die bauliche Substanz eingreifenden Umbau und „wahrscheinlich” eine völlige Entkernung des Gebäudes erforderlich mache. Die Kosten für 350.000 DM bis 450.000 DM. Für den Fall, daß Eingriffe in die bauliche Substanz nicht erforderlich seien, sondern nur Instandsetzungen wie Schönheitsreparaturen und Maßnahmen zum Abbau des Reparaturstaus, gab der Gutachter nach grober Schätzung einen Betrag von 120.000 DM an.

Die Klägerin nimmt die Beklagte wegen behaupteter Verletzung von Renovierungs- und Instandhaltungspflichten in Anspruch.

Sie hat geltend gemacht, sie sei nicht in der Lage, die erforderlichen Kosten wegen der unterlassenen Renovierungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch die Beklagte zu beziffern.

Sie hat beantragt,

festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin Ersatz in Geld für sämtliche Schaden zu leisten, die ihr dadurch entstanden sind oder noch entstehen, daß die Beklagte als frühere Mieterin in und am Haus D. M. 11 (frühere Gastätte „C.”), Renovierungs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen hat, insbesondere Ersatz zu leisten für die im Beweissicherungsgutachten des Sachverständigen P. vom 18.2.1991 festgestellten Mangel, Schaden und unterlassene Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten im Hause D., M. 11,

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Vorschuß in Höhe von 120.000 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 1.8.1990 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat geltend gemacht, für die begehrte Feststellung fehle es an dem erforderlichen rechtlichen Interesse. Im übrigen sei sie wegen der Erforderlichkeit eines Totalumbaus des Mietobjekts ohnehin nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet. Ferner hat sie die Einrede der Verjährung erhoben.

Durch das a...