OLG Düsseldorf Beschluss vom 26.08.2005 - I-3 Wx 64/05

Leitsatz (amtlich)

Ist in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage bestimmt, dass die Wohnungseigentümer des von der Änderung betroffenen Gebäudes mit Stimmenmehrheit u.a. über die Gestaltung der Fassade und des Außenanstrichs entscheiden, so liegt darin eine zulässige Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG.

In diesem Fall ist der Wohnungseigentümer, dem sämtliche Eigentumseinheiten eines Gebäudes zugeordnet sind, nicht gehindert, die vormals weiße Rückfront des Anbaus ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in apfelsinen-orangem Farbton zu streichen.

Der durch die Teilungserklärung eröffnete weite Gestaltungsspielraum wird durch das Verbot verunstaltender baulicher Maßnahmen begrenzt.

Normenkette

WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1; BauO-NW § 12 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 16.02.2005; Aktenzeichen 25 T 529/04)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290-II 9/03)

Tenor

Die Rechtsmittel werden zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 2)-5) zu 90 %, die Beteiligte zu 1) zu 10 %.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Beschwerdewert: 12.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) bis 5) sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Beteiligte zu 3) verwaltet.

Bei der Wohnanlage handelt es sich um eine Mehrhausanlage, bestehend aus drei Gebäudeeinheiten, nämlich dem Vorderhaus mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 bis 5 (A. 22a), dem Hinterhaus mit der Wohnungseigentumseinheit Nr. 9 (A. 22) und dem Anbau mit den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 6 bis 8 (A. 22). Das Hinterhaus ist von der Straßenseite aus über eine Tordurchfahrt unterhalb des Anbaus erreichbar. Die Wohnungseigentumseinheiten 6 bis 8 stehen im Eigentum der Beteiligten zu 1, die Wohnungseigentumseinheiten in dem Vorderhaus sind Eigentum der Beteiligten zu 2) und 3 und die Wohnungseigentumseinheit im Hinterhaus gehört den Beteiligten zu 4) und 5.

Zugrunde liegen die Teilungserklärung vom 10.10.1975, sowie die Änderungen zur Teilungserklärung vom 7.6.1982, vom 14.12.1992 und 24.8.1995.

Nach Abschnitt III § 2 Abs. 2b der Urkunde vom 7.6.1982 steht dem jeweiligen Wohnungseigentümer des jetzt im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Wohnungseigentums (Hintergebäude) das ausschließliche und übertragbare Sondernutzungsrecht zu an der hinter dem Hinterhaus gelegenen gesamten Gartenfläche, dem zwischen dem Vorderhaus und dem Hinterhaus liegenden Hofraum sowie der Tordurchfahrt unter dem zur A. gelegenen Vorderhaus.

Abschnitt III § 2 Ziff. 4 der Änderungsurkunde vom 7.6.1982 lautet wie folgt:

"Die Wohnungs- und Teileigentümer dürfen die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Über Änderungen und Erneuerungen und Renovierungen des Vorderhauses, des Anbaus und des Hinterhauses entscheiden die Wohnungseigentümer der in dem jeweiligen Gebäude befindlichen Wohnungs- und Teileigentümer, untereinander nach Stimmenmehrheit. Dies gilt auch für die Gestaltung der Fassade oder des Dachausbaus, des Außenanstrichs, der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren. Die Kosten für die Ausführung derartiger Maßnahmen tragen auch nur die Eigentümer, die über die Maßnahme abgestimmt haben oder abzustimmen berechtigt waren."

Nach der Änderungsurkunde vom 24.8.1995 wurde der bis dahin der Wohnung Nr. 6 zugehörige Keller nunmehr der Sondereigentumseinheit 1 zugeordnet, der zu der Wohnung 7 gehörige Keller der Sondereigentumseinheit 2 und der zur Wohnung 8 gehörende Keller der Sondereigentumseinheit 4 zugeordnet.

Die gesamte Wohnungseigentumsanlage war zumindest seit 1981 weiß gestrichen.

Die Beteiligte zu 1) ließ die vormals weiße Rückfront des Anbaus ohne Rücksprache und ohne Zustimmung der Beteiligten zu 2) bis 5) in apfelsinen-orange streichen (vgl. Lichtbild 16 der Anlagen zu dem Schriftsatz der Beteiligten zu 2)-5) vom 13.5.2003).

In der Tordurchfahrt befindet sich der Aufgang zu den Appartements im Anbau. Unterhalb des Treppenaufgangs befindet sich ein Abstellraum, dessen Außenwand weiß gestrichen war und in der sich eine weiße Tür befand. Die weiße Wand des Abstellraumes ließ die Beteiligte zu 1) in einem hellen moccabraun/grau streichen (vgl. Lichtbilder 10, 11 der Anlagen zu dem Schriftsatz der Beteiligten zu 2)-5) vom 13.5.2003).

Ferner erweiterte die Beteiligte zu 1) den vorhandenen Abstellraum durch Schaffung eines angrenzenden Raums, wie auf den Lichtbildern 18, 20 der Anlagen zu dem Schriftsatz der Beteiligten zu 2)-5) vom 13.5.2003 zu sehen ist. Zuvor befand sich an der Stelle eine Nische (Lichtbild 16 der Anlagen zu dem Schriftsatz der Beteiligten zu 2)-5) vom 13.5.2003).

Der Beteiligte zu 3) lud in seiner Eigenschaft als Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 17.12.2002 ein, wo zu den Tagesordnungspunkten 2 bis 4, 13 und 14 folgende Beschlüsse gefasst wurden:

"TOP 2

Antrag auf Neuanstrich der rückwärtigen Fassade des Vorderhauses A. 22 in weiß oder einem leicht abgetönten weißen Farbt...