OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.10.2008 - I-24 U 7/08

Leitsatz (amtlich)

1. Dem Vermieter vorenthält der Mieter das Mietobjekt, wenn er es nicht nur in verwahrlostem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt, sondern nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt.

2. Die Beseitigungspflicht erstreckt sich ohne besondere Absprache der Mietvertragsparteien nicht nur auf vom Mieter eingebrachte Einrichtungen, sondern auch auf solche, die er vom Vormieter übernommen hatte.

Normenkette

BGB § 546a

Verfahrensgang

LG Kleve (Aktenzeichen 3 O 285/05)

Tenor

I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

II. Der für den 28.10.2008 vorgesehene Verhandlungstermin entfällt.

III. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

Gründe

I. Die sich nach Teilrücknahme i.H.v. 5.635,42 EUR lediglich noch gegen die Verurteilung zur Zahlung diesen Betrag übersteigender 20.552,22 EUR nebst Zinsen richtende Berufung des Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat das LG ihn zur Zahlung von insgesamt 26.187,64 EUR (= 6.033,20 EUR+3.016,60 EUR+17.137,84 EUR) verurteilt. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für den Beklagten in der Sache günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1. Die Verpflichtung des Beklagten aus § 546a BGB zur Zahlung von Nutzungsentschädigung i.H.v. monatlich 1.508,30 EUR für die Zeit vom 16.2. bis zum 15.8.2005 (insgesamt 9.049,80 EUR) ist mit der Berufung ihrem Rechtsgrunde nach nicht angegriffen. Soweit der Beklagte sich auf eine Verrechnung mit dem Kautionsguthaben von 3.221,14 EUR und (streitigen) Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen beruft, hat sein Rechtsmittel wegen der in der angefochtenen Entscheidung zutreffend berücksichtigten Aufrechnung des Klägers mit Schadensersatzansprüchen keinen Erfolg.

2. Zu Recht hat das LG den Kläger auch zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB i.H.v. insgesamt 7.541,50 EUR für die Zeit vom 16.8.2005 bis zum 15.1.2006 verurteilt. Denn der Beklagte hat das Mietobjekt im August 2006 in unvollständig geräumtem Zustand zurückgegeben.

a) Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, so hat er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Denn der Vermieter kann verlangen, dass er leere Räume, so wie er sie überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 981). Zwar liegt ein Vorenthalten i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt (BGH WM 1974, 260; OLG Hamburg MDR 1990, 247; Senat NZM 2002, 742). Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand überlässt, an sich noch keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 104, 285). Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.d. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall: Der Beklagte hat die gemieteten Gewerberäume nicht nur in einem erheblich verschmutzten und vielfach beschädigten Zustand aufgegeben, sondern auch in einem solchen Umfang Einrichtungsgegenstände (u.a. Deckenabhängungen, Lüfter, Abluftrohre innen und außen, Einbauleuchten und Installationen zur Versorgung der Theke) zurückgelassen, dass es für deren Beseitigung eines erheblichen finanziellen Aufwandes bedurfte. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Gutachten des Sachverständigen D.

b) Der Beklagte war auch zur Beseitigung der seit Anfang 19 in die Räume verbrachten Einrichtungsgegenstände verpflichtet. Seine Räumungsverpflichtung erstreckte sich nicht nur auf die Einrichtungen, mit denen er die Mieträume nach Abschluss des letzten Mietvertrages vom 15./16.1.19 versehen hatte. Der Senat schließt sich den Erwägungen des LG zur Auslegung von Ziff. 14.2 und 14.3 des Mietvertrages vom 15./16.1.1992 an. Die dort normierte Verpflichtung des Beklagten zur Entfernung von Einrichtungen und zur Herstellung des "früheren Zustandes" bezog sich nach dem erkennbaren Willen der vertragsschließenden Parteien auf den Zustand der Mieträume bei deren Übernahme durch den Beklagten (und seinen damaligen Mitmieter C.) auf Grund des Mietvertrages vom 21.4.1982 (GA 346).

aa) Hierfür spricht zum einen, dass de...