OLG Braunschweig Urteil vom 27.11.1998 - 5 U 85/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nebenkostenabrechnung

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichtes … vom 28. Mai 1998 –10 O 26/98– abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Wert der Beschwerde der Kläger: 22.868,56 DM.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Tatbestand

A. Die Berufung des Beklagten ist zulässig und auch begründet. Denn die Kläger haben bislang über die Nebenkosten noch keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, so daß die in diesem Rechtsstreit geltend gemachte Nachforderung von Nebenkosten noch nicht fällig ist (vgl. dazu BGH NJW 1982, 573, 574).

I. Die Parteien haben in § 6 des Mietvertrages vom 15. April 1981 (Abl. Bl. 17 ff) wirksam vereinbart, daß der Beklagte als Mieter neben der Miete sämtliche Betriebskosten „im Sinne des § 27 II. BVO” tragen soll, womit bei der gebotenen verständigen Würdigung die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten war es nicht erforderlich, diese Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung als Anlage zu dem Mietvertrag zu nehmen oder die darin aufgeführten Betriebskosten in dem Mietvertrag im einzelnen anzurühren. Denn wenn es sich bei dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen gem. § 1 AGBG handelt, konnte der Beklagte in zumutbarer weise Kenntnis vom Inhalt dieser Regelung sich verschaffen. Die Begriffe „Betriebskosten” gehören inzwischen zum allgemeinen Sprachgebrauch, so daß davon auszugehen ist, daß der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat. Über dies wird durch die Regelung in § 6.1 des Mietvertrages keine gesetzliche Bestimmung abbedungen, sondern eine mit der gesetzlichen Regelung völlig übereinstimmende Vereinbarung getroffen. Unter diesen Umständen war es dem Beklagten zumutbar, ausdrücklich eine nähere Auflistung der von ihm zu tragenden Nebenkosten im Vertrag zu verlangen, wenn er darauf Wert legte (vgl. dazu OLG Hamm Rechtsentscheid NZM 1998, 186, 187 und zuvor BayObLG Rechtsentscheid NJW 1984. 1761).

Die mit den Nebenkostenabrechnungen vom 18. März 1991 für die Jahre 1988 und 1989 (Abl. Bl. 24 f d.A.) geltend gemachten Nebenkosten sind sämtlich in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung enthalten und damit grundsätzlich von dem Beklagten zu tragen.

II. 1. „Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Anrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch- und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Soweit keine besonderen Abreden vorliegen, werden in Rechtsprechung und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben verlangt:

(1) Eine Zusammenstellung der gesamten Kosten,

(2) die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,

(3) die Berechnung des Anteils des Mieters,

(4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters,

notwendig, aber auch ausreichend ist es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist” (BGH NJW 182, 573, 574). Diesen Anforderungen genügen weder die im ersten Rechtszug vorgelegten Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 nebst den dazu in Ablichtung vorgelegten Hausgeldabrechnungen des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft für diese Kalenderjahre (Abl. Bl. 23, 26 d.A.), noch die ergänzenden Darlegungen in der Berufungserwiderung nebst den zusätzlich vorgelegten Anlagen zu den Hausgeldabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Aufteilung der Rechnungen der Stadtwerke auf die einzelnen Teileigentümer (Abl. Bl. 81 ff d.A.). Insbesondere fehlt es bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten an einer hinreichend vereinzelten Darlegung, wie sich die im einzelnen geltend gemachten Verbräuche ergeben sollen.

2. Aus den Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 (Ablichtung Bl. 24 f d.A.) ergibt sich, daß die Kläger auch für Kanalgebühren Mehrwertsteuer geltend machen.

Daß die Kläger dazu berechtigt seien sollen, ist nicht ersichtlich. Denn nach der Aufteilung der Stadtwerkerechnungen auf die Teileigentümer für die Jah...