Öffentliches Recht: Baurechtliche Nachbarrechte

Leitsatz

Der einzelne Wohnungseigentümer kann aus eigenem Recht baurechtliche Nachbarrechte nur geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums im Raum steht. So liegt es, sofern der Behörde bei ihrer Entscheidung über die Baugenehmigung auch der Schutz der nachbarlichen Interessen des Sondereigentümers aufgetragen ist.

Normenkette

§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG

Das Problem

1. Ein Hilfswerk beabsichtigt, das bereits auf dem Nachbargrundstück bestehende Wohnheim statt mit bisher 104 nunmehr mit 250 Betten zur befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und Wohnungslosen zu nutzen und dafür Umbauten vorzunehmen, insbesondere den Anbau einer Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg sowie den Einbau einer Brandmeldeanlage.
2. Die Stadt München erteilt dem Hilfswerk für dieses Bauvorhaben eine Baugenehmigung. Wohnungseigentümer A, Eigentümer von 8 Wohnungseigentumsrechten, wendet sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen dieses Bauvorhaben. A meint, das Vorhaben verstoße gegen das Rücksichtnahmegebot und weitere nachbarschützende Normen. Das Grundstück läge mitten in der Innenstadt in einer gehobenen Wohngegend mit Grundstückspreisen von 10.000 EUR pro Quadratmeter und aufwärts. In der näheren Umgebung gäbe es nur Wohn- und Gewerberaum. Die Nutzungsintensivierung auf 250 Betten für Flüchtlinge und Wohnungslose stehe daher in gravierendem Widerspruch zu der bisherigen Nutzung und füge sich in die gehobene und teure Wohnlage nicht ein. Er müsse befürchten, dass er die bisherigen gehobenen Mietpreise nicht mehr erzielen könne und der Wert seiner Immobilien fallen, zumindest aber stagnieren werde. Es sei mit einem erhöhten Aggressionspotenzial und möglicherweise auch mit einer zunehmenden Kriminalität zu rechnen, vor allem wenn man die bisher enormen Miet- und Kaufpreise in dieser Wohnlage beachte. Die Abweichung wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen hinsichtlich der Außentreppe dürfe nicht gestattet werden, denn diese sei nicht notwendig, wenn es bei der bisherigen Nutzung bliebe. Durch die Verdoppelung der Belegung von 104 auf 250 Betten würden die Grenzen des Rücksichtnahmegebots überschritten. In angrenzenden Gebäuden würden auf derselben Fläche nur 1/10 dieser Personenzahl wohnen. Zugleich seien die zumutbaren Lärmgrenzwerte nicht zu halten, vor allem durch die Nutzung der 40 Balkone im Innenhof durch bis zu 100 Personen sowie dem Hofspielplatz durch 100 Kinder. Dies komme bereits einer Gastronomie mit Außensitzplätzen gleich. Die dichte Belegung mit 2 bis 3 Personen auf 20 m² Wohnfläche sei nicht menschenwürdig. Die Baugenehmigung sei daher wegen der Verletzung des Rücksichtnahmegebots, der Menschenwürde und der Sicherheit und Ordnung zum Nachteil der Bewohner und Anwohner sowie wegen erheblicher Vermögensnachteile der benachbarten Eigentümer aufzuheben.
3. Die Stadt München meint, es sei weder ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme noch eine Verletzung des Abstandsflächenrechts noch eine sonstige Verletzung von Nachbarrecht ersichtlich.

Die Entscheidung

1. Der Antrag sei bereits unzulässig. Sehe man ihn als zulässig an, ändere sich nichts, da die von A erhobene Anfechtungsklage voraussichtlich keinen Erfolg habe.
2. Der einzelne Wohnungseigentümer sei grundsätzlich nicht berechtigt, aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum wegen einer Beeinträchtigung dieses Eigentums Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück geltend zu machen. Der einzelne Wohnungseigentümer könne nur baurechtliche Nachbarrechte aus eigenem Recht nach § 13 Abs. 1 Halbsatz 2 WEG geltend machen, wenn eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums im Raum stehe (Hinweis auf VGH München v. 12.7.2012, 2 B 12.1211). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei eine Klagebefugnis bzw. Antragsbefugnis des Sondereigentümers jedenfalls dann zu bejahen, sofern der Behörde bei ihrer Entscheidung über die Baugenehmigung auch der Schutz der nachbarlichen Interessen des Sondereigentümers aufgetragen sei (Hinweis auf BVerwG v. 20.8.1992, 4 B 92/92). Dies sei möglicherweise dann der Fall, wenn das Sondereigentum beispielsweise im Bereich der Abstandsflächen liege oder aber das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot unmittelbar das Sondereigentum betreffe (Hinweis auf VGH München v. 12.7.2012, 2 B 12.1211). Für nicht ausreichend erachtete der Bayerische Verwaltungsgerichtshof den Fall, dass sowohl ein geltend gemachter Gebietserhaltungsanspruch als auch eine mögliche Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme das Sondereigentum des Klägers bzw. des Antragstellers allenfalls im gleichen Maß wie alle anderen Sondereigentümer sowie das Anwesen insgesamt und damit das gemeinschaftliche Eigentum beträfen (auf VGH München v. 12.7.2012, 2 B 12.1211). Eine Verletzung von Sondereigentumsrechten durch Nichteinhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen käme nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs nur dann in Betracht, wenn die fragliche Wand des Bauvorhabens den ...