Notgeschäftsführung (WEMoG) / 1.1 Wohnungseigentümer

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist freilich, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, ohne dass die Voraussetzungen einer berechtigten Notgeschäftsführung vorlagen, hat keinen Anspruch auf Kostenerstattung durch die Gemeinschaft. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen und der Wohnungseigentümer gar der irrigen Annahme war, zur Maßnahmendurchführung verpflichtet gewesen zu sein.^[1]

Entsprechende Grundsätze gelten auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer etwa ein Gutachten gerichtet auf die Zustandsfeststellung des Gemeinschaftseigentums einholt.^[2] Anders ist dies freilich im Fall berechtigter Notgeschäftsführung. Soweit hier Aufwendungen getätigt werden, begründet dies einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.^[3]

Praxis-Beispiel

Beispiele anerkannter Notgeschäftsführung

• Beauftragung eines Handwerkers zur Behebung eines akuten Dachschadens.^[4]

• Klage zur Unterbrechung eines unmittelbar drohenden Verjährungseintritts.^[5]

  Dies gilt aber dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer zuvor beschlossen hatten, gerade keine Klage erheben zu wollen.^[6]

Wichtig

§ 9a Abs. 4 WEG gilt nicht bei Sozialverbindlichkeiten

Hat einer der Wohnungseigentümer eine Verbindlichkeit der Eigentümergemeinschaft erfüllt, die im Rahmen von Notgeschäftsführungsmaßnahmen entstanden waren, hat er zwar einen Ersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft. Daneben aber haften die übrigen Wohnungseigentümer nicht nach § 9a Abs. 4 WEG auf anteiligen Ersatz. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist oder nicht. § 9a Abs. 4 WEG ist nämlich auf sog. Sozialverbindlichkeiten nicht anwendbar.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.3.2016, 2-13 S 151/13.

[2] LG Hamburg, Beschluss v. 16.11.2018, 318 S 44/18.

[3] LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16.

[4] OLG Brandenburg, a.  a.  O.; AG Kassel, Urteil v. 17.5.2018, 800 C 4100/17.

[5] BayObLG, Beschluss v. 29.1.1975, 2Z BR 65/74, BayObLGZ 1975 S. 53.

[6] LG Berlin, Urteil v. 25.9.2018, 55 S 235/17; AG Offenbach, Urteil v. 30.5.2016, 320 C 50/15.

[7] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17.