Notgeschäftsführung / 1.3 Verwalter

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Für das Außenverhältnis verleiht § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG dem Verwalter die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsgeschäfte für die Gemeinschaft abzuschließen.

 
Hinweis

Beschränkung der Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Hinsichtlich des Sondereigentums ist der Verwalter zur Notgeschäftsführung weder berechtigt noch verpflichtet. Zu beachten ist hier jedoch, dass den Verwalter Hinweispflichten gegenüber etwa betroffenen Wohnungseigentümern treffen. Im Ausnahmefall der Unerreichbarkeit eines Wohnungseigentümers kann der Verwalter durchaus auch verpflichtet sein, gefahrvermeidend einzugreifen.

Die Verwalterbefugnisse bzw. Verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 21 Abs. 2 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG gehen jedoch weiter. Denn Voraussetzung für ein Handeln des Verwalters ist hier nicht der unmittelbar drohende Schaden, ausreichend ist vielmehr, dass ein dringender Fall vorliegt.

 
Hinweis

"Dringend"

Grundsätzlich muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, auch unter Verkürzung der Ladungsfrist. Liegt ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne Beschluss handeln. "Dringend" sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa Brand, Explosion, Überschwemmung, Rohrbruch oder Ausfall der Heizungsanlage sowie auch beim Bruch oder der Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung. Auch die Beseitigung eines Lecks in einer Gasleitung stellt selbstverständlich eine Notmaßnahme dar.

Gibt der Verwalter umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in Auftrag, obwohl kein "dringender" Fall vorliegt, hat er der Gemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dazu gehört der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.

Kein "dringender" Fall liegt vor, wenn die Wohnungseigentümer bereits über einen längeren Zeitraum darüber diskutieren, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen werden soll. Der Verwalter ist insoweit nicht berechtigt, kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einzuleiten. Tut er es dennoch, ist er der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz der Verfahrenskosten verpflichtet.

Instandsetzungsarbeiten

Auch bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten, die durch Baumängel verursacht sein können und Gewährleistungsansprüche gegen den Verwalter in seiner Funktion als Architekt, Bauträger oder bauausführender Unternehmer in Betracht kommen, wird vertreten, dass der Verwalter bei dringenden Fällen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die Eigentümergemeinschaft auch ohne vorherige Beschlussfassung durch Aufträge verpflichten kann. Zu beachten ist aber, dass auch hier ein Fall von Dringlichkeit vorliegen muss. Denn der Verwalter ist nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht dringlichen Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen zu vergeben.

Sind Feuchtigkeitsschäden auch von einem Laien unschwer zu erkennen, bedarf es wenigstens einer Notreparatur, die der Verwalter auch ohne Ermächtigungsbeschluss in Auftrag geben darf.

Weitergehender Sanierungsbedarf

Zwar kein dringender Fall im engeren Sinne aber dennoch eine entsprechende Handlungsbefugnis und Verpflichtung besteht etwa auch dann, wenn sich bei Durchführung einer beschlossenen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme herausstellt, dass weitergehender Sanierungsbedarf besteht und wiederum die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht abgewartet werden kann.

Ausfall der Heizung/Warmwasserversorgung

Eine "Dringlichkeit" ist auch bei einem Ausfall der Heizung unzweifelhaft, wird man aber auch bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung annehmen müssen, egal ob im Sommer oder Winter. Im Allgemeinen erfolgt die Warmwasserbereitung auch über die Heizungsanlage, sodass in...

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