Niederschrift: Berichtigung

Leitsatz

Der einzelne Wohnungseigentümer muss einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (hier: Berichtigung einer Niederschrift) gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.

Normenkette

§§ 18 Abs. 2, 24 Abs. 6 WEG

Das Problem

In der Niederschrift ist ausgeführt: "Einige Miteigentümer geben zu Protokoll, dass sie sich das querulatorische Verhalten der Miteigentümer K dauerhaft nicht mehr bieten lassen werden. Die Verwaltung soll juristisch prüfen lassen, ob die Miteigentümer durch die wiederholten Beschlussanfechtungen Schadensersatzansprüche gegen die Miteigentümer geltend machen können." Die Wohnungseigentümer K fordern den Verwalter B auf, diesen Passus zu entfernen. Da sich B weigert, verklagen K ihn. B habe sie durch die Aufnahme herabsetzender Anmerkungen in der Niederschrift herabgesetzt.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die K hätten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagen müssen. Gem. § 18 Abs. 2 WEG bestehe ein Rechtsanspruch auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die K hätten daher in einer Versammlung beantragen müssen, dass ein Beschluss gefasst werden soll, B anzuweisen, die Niederschrift zu berichtigen und diesen Anspruch erforderlichenfalls durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich durchzusetzen. Komme so ein Beschluss nicht zustande, müsse eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Verwaltervertrag. Dieser habe hinsichtlich der Frage der Erstellung der Niederschrift und ihrer Unterzeichnung keine drittschützende Wirkung. Bei der Äußerung handele es sich zudem um eine reine Meinungsäußerung. Sie sei drastisch formuliert, beinhalte aber keine erhebliche Ehrverletzung. Es fehle zudem an einer "Prangerwirkung", da die Versammlung nichtöffentlich war und der Inhalt des Protokolls auch nur Wohnungseigentümern und der Verwalterin zugänglich sei.

Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es darum, gegen wen ein Wohnungseigentümer vorgehen muss, wenn er gegen ein Tun des Verwalters vorgehen will.

Pflichtverletzungen des Verwalters

Der Verwalter ist nur ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verletzt er seine Pflichten, muss man daher, wie vom Gericht erkannt, mit Blick auf eine Änderung/Unterlassung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen.

Korrekturen der Niederschrift

Enthält eine Niederschrift – vor allem, aber nicht nur – Auslassungen, Fehler, Unrichtigkeiten, Ungenauigkeiten, ist sie unvollständig, beurkundet sie unverhältnismäßig viel Überflüssiges oder weist sie unzulässige Inhalte auf, kann sie ohne zeitliche Beschränkung berichtigt werden. Wird ein Wohnungseigentümer durch den Inhalt der Niederschrift rechtswidrig beeinträchtigt oder wird eine rechtlich erhebliche Erklärung falsch wiedergegeben, hat er einen Anspruch auf Berichtigung. Der Berichtigungsanspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erfüllt diese den Berichtigungsanspruch nicht freiwillig, kann sie gerichtlich auf "Berichtigung" in Anspruch genommen werden. Die Klage auf Berichtigung setzt, wie im Fall erinnert wird, wie jede Klage ein Rechtsschutzinteresse voraus. Dieses ist gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Die Berichtigung ist in der Niederschrift selbst, auf einem besonderen, mit der Niederschrift zu verbindenden Blatt oder analog § 44a Abs. 2 Satz 1 BeurkG in einem zu unterschreibenden Nachtragsvermerk niederzulegen. Es ist ferner zulässig, die Richtigstellung durch eine neue Niederschrift vorzunehmen.

Entscheidung

AG Ratingen, Urteil v. 12.5.2021, 8 C 373/20