Negative Abrechnungsspitze bei Veräußerung innerhalb des Abrechnungsjahres

Leitsatz

Begünstigter einer sog. negativen Abrechnungsspitze ist im Veräußerungsfall innerhalb des Abrechnungsjahres der Rechtsnachfolger

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Nach vorherrschender Meinung wird die Höhe der aufgrund des Wirtschaftsplans zu fordernden Hausgeldvorschüsse begrenzt durch ein niedrigeres Einzelabrechnungsergebnis, sodass Vorschüsse auch nur bis zur Höhe der endgültigen Abrechnungsschuld zu begleichen sind (vgl. OLG Zweibrücken, OLG-Report 2002 S. 422 und BayObLG, ZMR 2000 S. 211).

2. Auswirkungen des Grundsatzes im Fall einer Veräußerung des Wohnungseigentümers während des Abrechnungsjahres sind allerdings in der Handhabung umstritten. Ist im vorliegenden Fall festzustellen, dass der Veräußerer mit Teilen seiner nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Beitragsvorschüsse in Rückstand geraten ist, vertritt ein Teil des Schrifttums (Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rn. 253) die Auffassung, dass der Veräußerer von weiteren Zahlungsverpflichtungen entbunden ist, wenn die geleisteten Beträge die Abrechnungssumme erreichen.

   Nach anderer Auffassung (Merle in Bärmann-Ktr., 11. Aufl., § 28 Rn. 153) muss die Gemeinschaft jedenfalls einen geleisteten Mehrbetrag an den Erwerber als Guthaben auszahlen.

   Hat allerdings die Abrechnung zu einer sog. Abrechnungsspitze in dem Sinne geführt, dass sich angesichts der ausgebliebenen Beitragsvorschüsse eine Nachforderung aus der Jahresabrechnung ergeben hat, trifft allein den Erwerber die Ausgleichspflicht; jedoch ist der Veräußerer aufgrund des Wirtschaftsplans zur Zahlung der ausstehenden Beitragsvorschüsse weiterhin verpflichtet. Grund hierfür ist, dass der Abrechnungsbeschluss für den aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Veräußerer keine Rechtswirkungen erzeugt (BGH, ZMR 1999 S. 834/837; Merle, a.a.O. § 28 Rn. 118, 150, 153). Der Veräußerer ist nämlich an diesem Rechtsgeschäft (Abrechnungs-Genehmigungsbeschluss) nicht mehr beteiligt; es kann auch nicht angenommen werden, dass die übrigen Eigentümer ihn gemäß § 328 BGB von seinen offenen Zahlungsverpflichtungen befreien wollten (a.A. zu Unrecht Syring, ZWE 2002, S. 565/566). Daraus folgt, dass es weder eine quotenmäßige, zeitanteilige noch eine Art gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber gibt.

   Hat der Veräußerer seine Beitragspflichten nicht vollständig erfüllt, so ist er aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans zur Nachzahlung der Vorschüsse in voller Höhe verpflichtet, da seine Zahlungspflichten durch das Abrechnungsergebnis nicht berührt werden (Merle a.a.O., § 28 Rn. 93).

   Kommt es angesichts der anteiligen Begrenzung an den Gesamtkosten zu einem Überschuss in der Einzelabrechnung, hat die Gemeinschaft diesen an den Erwerber auszukehren. Der Veräußerer selbst profitiert hiervon nicht. Dieses Ergebnis ist nach der Rechtsprechung des BGH folgerichtig, da der Ausgleich allein in dem schuldrechtlichen Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer zu suchen ist.

Link zur Entscheidung

LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 23.12.2011, 6a S 75/11