Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind.
Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig der Fall sein wird, so sind auch die hierfür angefallenen Kosten bei der Modernisierungsmieterhöhung in Ansatz zu bringen. Auch Baugenehmigungsgebühren oder Straßennutzungsgebühren sind voll umlagefähig. Wenn der Vermieter Rabatte oder Skonti erhält, muss er diese bei der Mieterhöhung berücksichtigen, d. h. an den Mieter weitergeben.
6.1 Eigenleistungen des Vermieters
Sofern der Vermieter Eigenleistungen übernimmt, kann er diese nach dem Gedanken des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ebenfalls ansetzen. Nach dieser Vorschrift dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag veranschlagt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht berücksichtigt werden. Letzteres ergibt sich eigentlich von selbst, da eine Umsatzsteuer, die nicht angefallen ist, auch nicht umgelegt werden kann.
Bei Eigenleistungen des Vermieters gibt es regelmäßig Streit über die Höhe und die Berechtigung der Eigenleistungen. Deshalb sollte ein Vermieter vor Durchführung von Eigenleistungen entsprechende Angebote von Handwerksfirmen einholen, damit er später belegen kann, dass die von ihm in Ansatz gebrachten Kosten angemessen und ortsüblich sind und die Durchführung der Arbeitsleistung durch einen Unternehmer ebenfalls entstanden wäre.
6.2 Kostenbewusstsein
Bei allen in Ansatz zu bringenden Kosten muss der Vermieter aber wie ein ordentlicher Kaufmann/Bauherr handeln, d. h. er muss kostenbewusst handeln. Dabei wird ihm ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er muss nicht immer den billigsten Handwerker beauftragen, sondern er kann auch auf andere Kriterien zurückgreifen, etwa wie jahrelange ordentliche Zusammenarbeit mit dem Handwerker, also die Auswahl nach dem Kriterium "bekannt und bewährt", die Verfügbarkeit des Handwerkers etc. Insgesamt darf der Vermieter die Miete aber bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.[1]
6.3 Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
Ein Sonderproblem ergibt sich aus dem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters. Gemäß § 555d Abs. 6 BGB gilt § 555a Abs. 3 BGB entsprechend. Letzterer besagt, dass Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungs-/Modernisierungsmaßnahme machen muss, der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen hat. Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Typische Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sind insoweit die Vorarbeiten, sofern er diese durchführt, wie etwa Wegschaffen von Möbeln, Abdeckmaßnahmen oder Reinigungsarbeiten nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Im Einzelfall ist umstritten, inwieweit diese Kosten umlagefähig sind. Der BGH[1] hat aber entschieden, dass zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration zählen.
Derartige Arbeiten finden typischerweise beim Austausch von Fenstern statt. Diese müssen zunächst entfernt und sodann wieder eingebaut und beigeputzt werden. Hier können Kosten für die Wiederanbringung einer Tapete entstehen. Letztere sind nach der Entscheidung des BGH[2] auch dann umlagefähig wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen erstattet hat.
6.4 Mietminderung/Mietausfall
Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung berechtigt. In einem solchen Fall sind die eingetretenen Mietausfälle nicht durch die Modernisierungsmaßnahme veranlasst, sodass Mietausfälle/Mietminderungen nicht zu den umlagefähigen Baukosten gehören. Nicht berücksichtigt werden demgegenüber im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 BGB die konkreten Instandsetzungsmaßnahmen (modernisierende Instandsetzung).
6.5 (Fiktive) Instandsetzungskosten
Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile dur...
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