Es empfiehlt sich, eine konkrete Frist zu setzen, in der der Mieter aufgefordert wird, seine Duldung im Hinblick auf die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu erklären. Sonst kann es passieren, dass Ihr Mieter nicht reagiert und Sie bis zum Beginn der Baumaßnahme nicht wissen, ob er die Arbeiten duldet oder nicht. Dieses Risiko sollte nicht eingegangen werden, da die Handwerker regelmäßig mit einer entsprechenden Vorlaufzeit verbindlich beauftragt werden. Sobald Handwerkerverträge unterzeichnet sind, müssen sie erfüllt werden. Der Handwerker kann Sie auf Vertragserfüllung in Anspruch nehmen. Sofern verhandelbar, können Sie mit ihm vereinbaren, dass der Vertragsbeginn von der Duldung des Mieters abhängig gemacht wird. Keinesfalls ist es ratsam, die Arbeiten ohne eine entsprechende Duldungserklärung des Mieters durchzuführen, da dieser nach gängiger Rechtsprechung über eine einstweilige Verfügung einen Baustopp erwirken kann.
Das LG Berlin[1] hat hierzu im Rahmen einer Modernisierung einem Antrag des Mieters auf Baustopp stattgegeben, da die angekündigte Anbringung eines Balkons an die Wohnung mit erheblichen Emissionen verbunden ist. Es genügen Lärm-, Geruchs- und Staubemissionen, sofern sie nicht nur unwesentlich sind. Besteht die Gefahr, dass der Mieter solchen Emissionen ausgesetzt ist, kann er die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen durch eine einstweilige Verfügung abwehren, da nach Auffassung des LG Berlin schon die bloße Ankündigung der Außenmodernisierung (Anbau eines Balkons) eine Besitzstörung ist.
Unbeachtlich ist dabei, ob dem Vermieter ein Duldungsanspruch zusteht. So muss der Vermieter, sofern der Mieter die Durchführung der Maßnahmen nicht ausdrücklich gestattet hat, klagen und einen gerichtlichen Duldungstitel erwirken. Daher ist es ratsam, eine konkrete Frist zur Abgabe der Duldungserklärung zu setzen und ggf. nach einer weiteren Mahnung auch gerichtlich gegen den Mieter vorzugehen.
Mietminderung vorschlagen
Erfahrungsgemäß sind solche Duldungsklagen sehr langwierig, da die Gerichte regelmäßig Sachverständigengutachten über Art und Umfang der baulichen Maßnahme einholen. Dies verursacht einen erheblichen Zeit- und Geldaufwand, sodass der Abschluss einer Duldungsvereinbarung mit Mietminderungen zu empfehlen ist.
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