Modernisierung: Begründung der Mieterhöhungserklärung

Leitsatz

Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 559

Kommentar

Der Vermieter hatte u. a. die ca. 30 Jahre alten Aluminiumfenster mit Isolierverglasung durch Kunstofffenster mit Isolierverglasung ersetzt. Sodann hat er das Mieterhöhungsverfahren gemäß § 559 BGB betrieben. In der Erhöhungserklärung war ausgeführt, dass der "Einbau neuer Wärmeschutzfenster" als Modernisierungsmaßnahme anzusehen sei. Der Erhöhungserklärung war eine Handwerkerrechnung beigefügt; daraus ergab sich, dass die neuen Fenster einen Wärmedurchgangskoeffizienten 1,1 W/m²k aufweisen. Es war zu entscheiden, ob die Mieterhöhung mit diesen Angaben ausreichend begründet ist. Dies wird vom BGH verneint. Die Entscheidung beruht auf folgenden Grundsätzen:

1. Nach § 559b Abs. 1 BGB ist eine Mieterhöhungserklärung wegen einer Modernisierung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und … erläutert wird. Der Vermieter muss "in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken."

2. Ist eine Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie durchgeführt worden, so muss der Vermieter "neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen, … anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt." Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung ist nicht nötig.

3. Der BGH hat offen gelassen, ob es genügt, wenn sich die nach § 559b erforderliche Erläuterung aus den Handwerkerrechnungen ergibt. Jedenfalls ist es unzureichend, wenn lediglich der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster mitgeteilt wird. Der Mieter kann sich nur dann ein Urteil über die Energieeinsparung bilden, wenn er auch den Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster kennt.

4. Eine ungenügend begründete Mieterhöhungserklärung wegen einer Modernisierung kann nicht durch eine nachträgliche Erläuterung im Prozess geheilt werden. Vielmehr ist eine solche Erklärung nichtig.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 47/05