Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 4.4 Beschränkungen energetischer Verbesserung

Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben wie beispielsweise

• denkmalschutzrechtliche Beschränkungen,
• rechtliche Verpflichtungen, Wärmelieferungen in Anspruch zu nehmen, insbesondere bei einem Anschluss- und Benutzungszwang oder
• der Umstand, dass das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegt,

einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegen, ist der Anteil, den der Vermieter an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, um die Hälfte zu kürzen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter an einer wesentlichen Verbesserung gehindert ist. Das kann gebäudebezogen insbesondere aus denkmalschutzrechtlichen Gründen der Fall sein oder beim Bestehen einer Erhaltungssatzung. Eine Erhaltungssatzung ist eine Satzung, die die Gemeinde für bestimmte schützenswerte Gebiete beschließen kann. Sie dient dem Erhalt der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt.

Praxis-Beispiel

Fassadendämmung nicht möglich

Als eine wesentliche Einschränkung würde es gewertet werden, wenn der Vermieter etwa aufgrund denkmalschutzrechtlicher Vorgaben die Gebäudefassade nicht energetisch dämmen darf.

Eine wesentliche Einschränkung im Hinblick auf die Versorgung des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser ist dagegen jede Einschränkung, die einem Wechsel der Heiztechnologie entgegensteht, etwa einem Wechsel von einer Erdgasheizung zu einem strombasierten System.^[1]

Völliger Wegfall des Vermieteranteils

Nach § 9 Abs. 2 CO2KostAufG entfällt der Vermieteranteil an den Kohlendioxidkosten vollständig, wenn dem Vermieter keinerlei Möglichkeit verbleibt, um eine für ihn günstigere Einstufung des Gebäudes zu erreichen. Es muss also völlig ausgeschlossen sein, dass der Vermieter eine wesentliche Verbesserung der Gebäudehülle oder eine solche der verwendeten Heiztechnologie erreichen kann.

Nachweispflicht

Auf Umstände, die den Vermieter ganz oder teilweise von der CO2-Kostentragung befreien, kann sich der Vermieter nach § 9 Abs. 3 CO2KostAufG nur berufen, wenn er dem Mieter diese Umstände nachweist.

[1] BT-Drs. 20/3172, S. 38.