Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.1.2 Anrechnung von Drittmitteln

Die Anrechnung von Drittmitteln regelt § 559a BGB. Diese gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten. Es bedarf insoweit keiner Problematisierung, dass ein Vermieter nicht die reinen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen kann, die er nicht selbst getragen, sondern hierfür Drittmittel in Anspruch genommen hat.

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, verringert sich gemäß § 559a Abs. 2 BGB die Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser errechnet sich aus der Differenz zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgeblich ist dabei nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Derzeit liegt der Zinssatz bei ca. 3 %.

Praxis-Beispiel

Verbilligtes Darlehen

Der Vermieter führt eine Modernisierungsmaßnahme durch und hat dafür ein Darlehen über 80.000 EUR aufgenommen. Entgegen dem derzeitigen Zinsniveau von ca. 3 % erhält er das Darlehen zu einem Zinssatz von 1,5 %. Im Fall einer Verzinsung zu 3 % würden Zinsen in Höhe von 2.400 EUR jährlich anfallen. Im Fall einer Verzinsung zu 1,5 % fallen tatsächlich Zinsen nur in einer Höhe von 1.200 EUR an. Um den Differenzbetrag in Höhe von 1.200 EUR ist der Betrag der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 2 BGB zu kürzen.

Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.