Der Mieter hat sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GEG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erforderlich sind.[1] Rechtsgrundlage stellt hier § 555b Nr. 6 BGB dar. Hiernach gehören zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen auch solche, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Mit Blick auf das GEG hat der Mieter demnach nicht nur einen Heizungsaustausch, gerichtet auf die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu dulden, sondern auch
- die Dämmung oberster Geschossdecken nach § 47 GEG
- die Ausstattung der Heizkörper, etwa mit manuell einstellbaren Thermostatreglern nach § 63 Abs. 3 Satz 2 GEG
- Maßnahmen zur Leitungsdämmung, etwa in vermieteten Kellerräumen nach § 69 Abs. 2 GEG.
Der neue Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB wurde deshalb in den Katalog der vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen, da die Pflicht zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erst mit dem Austausch der Heizungsanlage besteht.
Freiwilliger Heizungstausch
Tauscht der Vermieter die Heizungsanlage freiwillig und ohne Not zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG aus, dann handelt es sich zwar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, weil der Austausch nicht aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände erfolgt; es handelt sich aber dennoch um eine vom Mieter auf Grundlage von § 555b Nr. 1a BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Ziel des Gesetzgebers ist es nämlich, dass die Vorgabe bereits vor einem etwaigen irreparablen Defekt der vorhandenen Heizungsanlage erfüllt wird. Insoweit sollen die Eigentümer mit einem Geschwindigkeitsbonus von 20 % zusätzlicher Förderung belohnt werden, wenn der Heizungsaustausch bzw. die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe bis Ende 2028[2] erfolgt (siehe hierzu Wilde, Förderprogramme zur Finanzierung energetischer Maßnahmen, Kap. 1.1).
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