MIETMINDERUNGSQUOTE - Fristlose Kündigung wegen überhöhter Mietminderung?

Leitsatz

Ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug des Mieters liegt auch dann vor, wenn er sich bei einer Minderungsquote verschätzt hat. Ein schuldloser Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Mieter sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat.

Fakten:

Der Mieter hatte die Miete gemindert, der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Der Mieter hat hier seinen Zahlungsrückstand selbst verschuldet. Zwar wird teilweise vertreten, dass der Mieter sich hinsichtlich des entstandenen Zahlungsrückstands in einem schuldlosen Rechtsirrtum befindet, wenn er sich bei der Minderungsquote verschätzt. An das Vorliegen eines solchen Rechtsirrtums sind aber strenge Voraussetzungen zu stellen. Der Mieter muss sich mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Frage bemühen. Er darf das Risiko, dass seine eigene Beurteilung unzutreffend ist, nicht dem Vermieter zuschieben. Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung abwehren und dann im Wege der Widerklage seine Ansprüche weiter verfolgen. Offen ist, anhand welcher Kriterien die Sorgfalt des Mieters zu messen sind.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2005, 65 S 35/05

Fazit:

Es herrscht meist große Unsicherheit darüber, in welchem Umfang bei Mietmängeln gemindert werden darf. Zwar sieht das Gesetz vor, dass die Miete bei Mietmängeln kraft Gesetzes gemindert ist, aber um wie viel der Mieter mindern darf, regelt das Gesetz nicht. Die Minderungsquote muss im Streitfall vor Gericht geklärt werden. Der Mieter muss darlegen, dass er sich bei seiner Bewertung sorgfältig informiert hat. Die Rechtsprechung hat für Standardmietmängel Quoten entwickelt, die als vorläufige Richtschnur dienen können und in der Laienliteratur sowie im Internet zugänglich sind.