Mietermodernisierung

Hubert Blank †

Zusammenfassung

Begriff

Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn die Mietsache durch die Baumaßnahme verbessert wird. Die Vertragsparteien können sich aber dahingehend einigen, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen darf. In diesem Fall ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Mieter hat grundsätzlich keinen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu einer Modernisierung. Die Erteilung der Genehmigung steht im freien Ermessen des Vermieters. Die Ausübung des Ermessens unterliegt lediglich der Missbrauchskontrolle. Dies gilt auch für solche Maßnahmen, die der Modernisierung oder der Erhöhung des Wohnkomforts dienen.^{^[1]}

[1] BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11.

1 Modernisierungszustimmung

Grundsätzlich muss der Vermieter einem Modernisierungsvorhaben seines Mieters nicht zustimmen. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zur Modernisierung führen oder den Wohnkomfort erhöhen.^{^[1]} Sein freies Ermessen kann lediglich auf Missbrauch kontrolliert werden.

Ausgangspunkt der Missbrauchskontrolle ist die Erwägung, dass der Eigentümer mit der Mietsache nach Belieben verfahren kann. Insbesondere kann er den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen. Ebenso ist es nicht zu beanstanden, wenn der Eigentümer seine Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Erlaubnis von Renditeerwägungen abhängig macht.^{^[2]}

Nach der hier vertretenen Auffassung ist über die Erteilung der Genehmigung aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Zugunsten des Mieters ist dabei zu berücksichtigen, ob die Änderung zu einem Standard führt, der weitgehend selbstverständlich ist. Zugunsten des Vermieters sind insbesondere die baulichen Auswirkungen zu bewerten.^{^[3]} Ist vereinbart, dass der Mieter berechtigt sein soll, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen herzurichten, so liegt hierin eine generelle Zustimmung zu den baulichen Änderungen.^{^[4]}

Achtung

Gemeinschaftseinrichtungen bleiben außen vor

Zu Änderungen an den Gemeinschaftseinrichtungen ist der Mieter nicht befugt. Regelmäßig kann der Mieter auch nicht verlangen, dass der Vermieter solche Änderungen durchführt oder genehmigt.

Soll die Wohnung durch die Baumaßnahme in einen behindertengerechten Zustand gesetzt werden, so gilt die Sonderregelung des § 554a BGB.

Hat der Mieter eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen, so muss er die Veränderung – spätestens bei Vertragsende – rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Einen Aufwendungs- oder Bereicherungsanspruch hat der Mieter nicht. Will der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustands verhindern, so muss er dem Mieter eine Entschädigung anbieten.

[1] BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11.

[2] BGH, a. a. O., betr. Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis zum Einbau einer Gasetagenheizung.

[3] LG Berlin, GE 1995 S. 429, wonach der Einbau eines Duschbades durch den Mieter verweigert werden kann, weil bei dieser Modernisierungsmaßnahme gravierende Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich sind.

[4] OLG Köln, OLGR 1992 S. 113.

2 Modernisierungsvereinbarung

Sind sich die Vertragsparteien dahingehend einig, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen soll, ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen. Darin sollten folgende Punkte geregelt werden:

2.1 Modernisierungsrecht/Modernisierungspflicht

Praxis-Tipp

Widerspruchsfrist vereinbaren

Soll die Modernisierung dem Mieter freigestellt sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Vermieter seine Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen kann, falls der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht in Angriff nimmt.

Fehlt ein Widerrufsvorbehalt, so ist der Vermieter an die erteilte Zustimmung gebunden. Die Vorschrift des § 183 BGB gilt hier nicht. Ein Widerrufsvorbehalt ist zweckmäßig. Denn es ist denkbar, dass ein Mieter die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme entgegen seiner ursprünglichen Absicht nicht in Angriff nimmt. Hier kann der Vermieter daran interessiert sein, die Zustimmung zu widerrufen, um so den ursprünglichen Rechtszustand wieder herzustellen.

Praxis-Tipp

Frist vereinbaren

Soll der Mieter zur Modernisierung verpflichtet sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist mit den Arbeiten beginnen muss und dass die Arbeiten nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums fertiggestellt sein müssen.

Nimmt der Mieter die Arbeiten innerhalb der vereinbarten Frist nicht in Angriff, kann der Vermieter auf Durchführung der Leistung klagen oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 323 Abs. 3, § 324, § 325 BGB verlangen. Die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dagegen in der Regel nicht in Betracht. Modernisierungsverträge der hier behandelten Art nützen in erster Linie dem Mieter; die Rechte des Vermieters werden durch das Unterlassen der Modernisierung deshalb nicht wesentlich beeinträchtigt.