Auch bei einer Mehrhauswohnanlage handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft. Deshalb fließen die Hausgelder der Eigentümer der einzelnen Hauseinheiten – unabhängig vom etwa vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel – in das Gemeinschaftsvermögen der Gesamtgemeinschaft. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft vollrechtsfähig ist und ihr das Verwaltungsvermögen gemäß § 9a Abs. 3 WEG zugeordnet ist, haftet für Verbindlichkeiten Dritten gegenüber zunächst das Gemeinschaftsvermögen der Gesamtgemeinschaft.
Daneben ordnet § 9a Abs. 4 WEG eine begrenzte Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer sowie eine zeitlich begrenzte Nachhaftung entsprechend § 160 HGB an. Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaften – auch einer Mehrhausanlage – haften die einzelnen Wohnungseigentümer unmittelbar neben der Gemeinschaft anteilig beschränkt entsprechend der Höhe ihrer Miteigentumsanteile.
Forderungen eines Heizöllieferanten
Ein Heizöllieferant kann sich demnach wegen seiner Forderung aus einer Lieferung sowohl an die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Gesamtforderung als auch an die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich jeweils eines Teilbetrags halten, der ihren Miteigentumsanteilen entspricht.
Erhaltungsmaßnahmen einer Untergemeinschaft
Da den Untergemeinschaften bei entsprechender Regelung in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich die Beschlusskompetenz zukommt, Erhaltungsmaßnahmen lediglich ihr Haus betreffend auf eigene Kosten beschließen zu können, muss die Maßnahme selbst jedoch namens der Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Die Untergemeinschaften sind nämlich nicht rechtsfähig. Insoweit besteht dann die Gefahr, dass auch andere Wohnungseigentümer, die der betreffenden Untergemeinschaft nicht angehören, aufgrund ihrer Teilhaftung vom Handwerksunternehmen in Anspruch genommen werden. Derartige Wohnungseigentümer haben dann einen entsprechenden Regressanspruch gegen die Mitglieder der Untergemeinschaft.[1]
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften schon dann besteht, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 9a Abs. 4 WEG für den klagenden Wohnungseigentümer besteht.[2]
Insoweit hatte der Bundesgerichtshof[3] das Rechtsschutzbedürfnis für den Fall bejaht, dass der klagende Wohnungseigentümer fehlende Beschlusskompetenz bemängelt. Fehlt die Beschlusskompetenz wäre der Beschluss nichtig. Das LG Frankfurt/Main[4] geht einen Schritt weiter und bejaht das Rechtsschutzbedürfnis auch für den Fall, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, also lediglich anfechtbar ist.
Rechtsschutzbedürfnis
Der klagende Wohnungseigentümer ist der Auffassung, der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme sei wegen fehlender Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft nichtig. Ein Rechtsschutzbedürfnis ist unzweifelhaft gegeben. Der klagende Wohnungseigentümer ist der Auffassung, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil vor der Beschlussfassung keine Alternativangebote eingeholt wurden. Nach Auffassung des LG Frankfurt besteht auch hier ein Rechtsschutzbedürfnis.
Die Haftung der Wohnungseigentümer bezieht sich gemäß § 9a Abs. 4 WEG nicht nur auf rechtsgeschäftliche Verbindlichkeiten, sondern auch auf gesetzlich begründete Pflichten, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft. So ist zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht Zuordnungsobjekt etwa des gemeinschaftlichen Eigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist ebenso wie das Sondereigentum den Wohnungseigentümern über deren Miteigentumsanteil persönlich zugeordnet. Die Verpflichtung zur Verkehrssicherung trifft jedoch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Daher haftet sie auch gegenüber Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten bei Verletzung der Verkehrssicherungspflichten. Wiederum neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG neben der Gemeinschaft anteilig begrenzt entsprechend ihres Miteigentumsanteils. Auch für Schäden infolge Grundstücksbesitzerhaftung gemäß § 836 BGB haften die Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig begrenzt entsprechend ihres Miteigentumsanteils.
Nachhaftung ausgeschiedener Eigentümer
Die Wohnungseigentümer haften gemäß § 9a Abs. 4 WEG auch nach Veräußerung ihres Wohnungseigentums für während ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft begründete Gemeinschaftsverbindlichkeiten noch 5 Jahre entsprechend § 160 HGB nach ihrem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Die Haftung ist ebenfalls anteilig entsprechend dem ehemaligen Miteigentumsanteil des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers der Höhe nach beschränkt.
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