Mängel im Gemeinschaftseigentum (Ausstrahlungsmängel; Minderungsverlangen u. U. durch den einzelnen Wohnungseigentümer)

Normenkette

§§ 633ff. BGB, § 13 VOB/B

Kommentar

Der Käufer einer Eigentumswohnung forderte vom Verkäufer Minderung des Erwerbspreises, gestützt auf Geruchsbelästigungen aus gemeinschaftlichen Kaminen sowie hilfsweise auf Feuchtigkeit in seiner Wohnung.

Zu dieser in der Literatur nach wie vor umstrittenen Frage der Einzelklagebefugnis, das werkvertragliche Gewährleistungsrecht selbstständig geltend machen zu können, bejahte nunmehr der BGH in Auseinandersetzung mit der bisherigen Rechtsprechung des VII. Zivilsenats - zumindest im vorliegenden Fall - auch die Einzelklagebefugnis bei hier gegebener Sachlage, dass der Mangel - nach Klägervortrag - nicht behoben werden könne und der Wohnungseigentümergemeinschaft in Gesamtheit ein Schaden nicht entstanden sei. Dann entfielen Ansprüche auf Nachbesserung und die Möglichkeit, kleinen Schadenersatz im Rahmen der Kosten einer Nachbesserung zu berechnen. Die etwaige Wahl der Gemeinschaft, welche Ansprüche geltend gemacht werden können, sei dann praktisch beschränkt auf den Minderwert ( § 634 BGB) oder - bei Verschulden des Veräußerers - auf die typischerweise nicht höhere Wertminderung ( § 635 BGB). Dafür, dass der Gemeinschaft hier ein über den Minderwert hinausgehender Schaden entstanden sei, gebe es keine Anhaltspunkte. In diesem Fall lägen - entgegen bisheriger Rechtsprechung zur Gemeinschaftsbezogenheit sekundärer Gewährleistungsansprüche - schützenswerte Interessen der Gemeinschaft, über die Verwendung des Minderungsbetrages zu entscheiden, nicht vor. Hinzu komme noch, dass sich die Mängel vorliegend nur auf das Sondereigentum des Klägers auswirkten. Wie hier der einzelne Eigentümer im und am Sondereigentum vorgehe, um Beeinträchtigungen zu mildern, sei im Regelfall ausschließlich seine Sache. Auch schutzwürdige Schuldnerinteressen würden dadurch nicht beeinträchtigt. Vor einer Inanspruchnahme durch mehrere Wohnungseigentümer sei ein Gewährleistungsschuldner ohnehin nicht geschützt, da auch die Wohnungseigentümergemeinschaft betroffene Eigentümer ermächtigen könne, selbstständig gegen den Schuldner vorzugehen (vgl. insoweit BGH, NJW 1983, 453). Damit bestehe im vorliegenden Fall kein Anlass, dem an seinem Sondereigentum beeinträchtigten Kläger die selbstständige Durchsetzung von Minderungsansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu versagen, wenn diese nicht behoben werden könnten.

Zum Zweck weiterer Feststellungen zum letztgenannten Punkt wurde die Streitsache an das OLG zurückverwiesen.

Für den Beginn der Verjährungsfrist sei zu beachten, dass es hier auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ankomme, da der Mangel ursächlich im Gemeinschaftseigentum liege.

Die Einbeziehung des § 13 VOB/B sei nach ständiger Rechtsprechung des Senats i. Ü. nach § 11 Nr. 10 f AGBGunwirksam, und zwar auch dann, wenn einem einzelnen, vom Unternehmer oder Bauträger abgefassten Vertrag auf § 13 VOB/B Bezug genommen oder der Wortlaut dieser Vorschrift wiedergegeben worden sei.

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 15.02.1990, VII ZR 269/88= WE 90, 129 = NJW 90, 1663 = ZfBR 90, 180)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

In dieser BGH-Entscheidung (vgl. auch Anmerkungen von Weidnauer in ZdWBay 10/91, 560 und von Kniffka, ZfBR 90, 153) wird im Vorfeld der Urteilsbegründung eingehend auf die bisherige Rechtsprechung und Literatur zu diesen Fragen der Aktivlegitimation bei Baumängelgewährleistungsansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums hingewiesen, d. h. die Vertreter der Individualtheorie, die der Gemeinschaftsbezogenheitstheorie und auf die bisherige modifizierende Rechtsprechung des BGH. Dabei wird nochmals klargestellt, dass die primären Gewährleistungsrechte (Mangelnachbesserung und Eigennachbesserungsvorschuss bzw. -erstattungsverlangen) grundsätzlich vom einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden können. Sind Nachbesserungsansprüche und Ersatzvornahmerechte verloren gegangen, könnten Eigentümer nach bisheriger BGH-Rechtsprechung nur gemeinschaftlich bestimmen, ob wegen der Mängel Minderung oder ("kleiner") Schadenersatz verlangt werden sollte. Diese Rechtsprechung bezog sich in erster Linie auf Fälle, in denen sich Mängel am Gemeinschaftseigentum nur auf das Gemeinschaftseigentum auswirkten. Strahlten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf das Sondereigentum aus, stand der Anspruch auf Minderung nach bisheriger h. R. M. jedenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. In den entschiedenen Fällen waren hier als Kläger auftretende Verwalter oder einzelne Eigentümer jeweils durch die Gemeinschaft beschlussermächtigt worden, sodass auch nicht darüber zu entscheiden war, ob der einzelne Eigentümer die Minderung auch selbstständig geltend machen könne. Diese Frage war und ist nach wie vor in der Literatur umstritten.

Bisher war es auch Meinung des VII. Senats, eine selbstständige Durchsetzung der Gewährleistungsrechte durch den einzelnen Eigentümer dann nicht zuzulassen, wenn dieser Geltendmachung hinsichtlich der sekundären Gewährleistungsrec...