Minderungsverlangen wegen Baumängel am Gemeinschaftseigentum auch durch den einzelnen Wohnungseigentümer möglich

Normenkette

§ 633 BGB, § 634 BGB, § 635 BGB

Kommentar

Nach einer Entscheidung des BGH kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bestimmen, dass wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Minderung verlangt wird, es aber dem einzelnen Wohnungseigentümer überlassen bleibt, ob und in welchem Umfang er das Recht zur Minderung entsprechend seinem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum selbst durchsetzen will (im Anschluss an BGHZ 74, 258; 81, 35).

Zur Begründung führt der BGH aus:

- Richtig ist, dass Wohnungseigentümer, wenn sie den Nachbesserungs- und Ersatzvornahmekostenerstattungsanspruch verloren haben, nur noch als Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen können, ob wegen der Mängel Minderung oder "kleiner" Schadenersatz verlangt werden solle. Aus der Gemeinschaftsbezogenheit dieser "sekundären" Gewährleistungsrechte folgt jedoch nicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer schon aus Rechtsgründen nicht ermächtigt werden könne, den seinem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden Minderungs- oder "kleinen" Schadenersatzanspruch selbständig einzuklagen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss zwar beschließen können, wie der Minderungsbetrag bzw. der Schadenersatz zu verwenden ist - und die Antwort auf diese Vorfrage wird für die Entscheidung, ob Minderung oder Schadenersatz gefordert werden soll, von ausschlaggebender Bedeutung sein. Hat sich die Gemeinschaft entschieden, dann kann sie sich auch mit dem derzeitigen Zustand abfinden und es - z.B. - den einzelnen Wohnungseigentümern überlassen, ob und in welchem Umfang diese das von der Gemeinschaft gewählte Recht zur Minderung entsprechend ihrer Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum gerichtlich geltend machen und das damit verbundene Prozessrisiko tragen wollen. Gehen nur einige Wohnungseigentümer gegen den Veräußerer vor, so bleibt es insoweit nicht bei einer gemeinschaftlichen Verfolgung dieses Gewährleistungsrechts. Der vorher von der Gemeinschaft gewählte Minderungsanspruch ist gleichsam dem einzelnen Wohnungseigentümer entsprechend dessen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum "freigegeben" worden.

- Im vorliegenden Fall hat die Eigentümergemeinschaft die Kläger zur selbstständigen Verfolgung eines ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum entsprechenden Minderungsanspruch anspruchsermächtigt. Der gefasste Beschluss enthält zwar keine Angaben darüber, wie der Minderungsbetrag verwendet werden soll. Ob das unerlässlich ist, kann aber offen bleiben. Im vorliegenden Fall ergibt sich der Verwendungszweck jedenfalls aus dem weiteren Sachvortrag der Kläger. Die Eigentümer waren mit dem Vorgehen der Kläger in diesem Rechtsstreit einverstanden. Daraus folgt zwingend, dass die Kläger, die den eingeklagten Minderungsbetrag von Beginn des Rechtsstreits an für sich beansprucht hatten, ihn nach dem Willen der Gemeinschaft auch sollen behalten dürfen. Die Gemeinschaft hat sich deshalb der Möglichkeit bedient, mit Mitteln des Minderungsbetrages in Betracht zu ziehende und auf der Hand liegende Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen. Damit waren die Kläger seit der Beschlussfassung befugt, dem ihrer Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden Anteil am Minderungsbetrag in eigenem Namen und für eigene Rechnung gerichtlich geltend zu machen.

- Hat ein Veräußerer eine vertraglich vereinbarte und unentbehrliche Isolierung nicht ausgeführt, dann liegt in dem Verzicht auf Anbringung der Isolierung ein zu einem Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums führender Planungsfehler (Planungsänderung). Verjährt ist der Anspruch auf Minderung deshalb nicht, weil im vorliegenden Fall nicht die vereinbarte 2-Jahresfrist des § 13 Nr. 4 VOB/B, sondern die 5-Jahresfrist des § 638 S. 1 BGB maßgeblich ist. Lautet die Gewährleistungsklausel: "Die Bauverpflichtung, der die VOB zugrunde liegt, ist Gegenstand dieses Vertrages. Für die Gewährleistungsansprüche, welche dem Verkäufer gegenüber den Handwerkern und Lieferanten zustehen, übernimmt der Verkäufer für die Dauer von 2 Jahren die Haftung", so folgt daraus nicht, dass die beklagte Verkaufsfirma auch für die hier allein zu Rede stehende Planungsverpflichtung nur 2 Jahre lang einzustehen brauchte. Der Ausschluss der eigenen Verantwortlichkeit bei Planungsfehlern ist insoweit unwirksam. Wenn überhaupt, sollte nach der Vertragsregelung nur für die Bauverpflichtung des Veräußerers die VOB gelten. Wie schon früher braucht der Senat derzeit nicht abschließend zu entscheiden, ob und inwieweit ein Bauträger vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes mit den Erwerbern die Geltung der VOB wirksam vereinbaren konnte. Die VOB ist nämlich für Bauleistungen, d.h. für Bauarbeiten jeder Art mit oder ohne Lieferung von Stoffen oder Bauteilen gedacht. Die Planung der Architekten oder Ingenieure ist keine Bauarbeit in diesem Sinne. Daher passen die Vorschriften der VOB hierfür vielfach nicht. Die in der VOB/B geregelten Bauleistungen setzen dann auch eine Planung grundsätzlich voraus. Planungsarbeiten sind keine Bauleistunge...