LG Wuppertal Urteil vom 04.02.1977 - 10 S 37/77

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksamkeit einer vor Beendigung der Preisbindung abgegebenen Mieterhöhungserklärung

Orientierungssatz

Solange eine Wohnung der Preisbindung unterliegt, ist eine Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach MHRG §§ 1ff, MHRG § 1 unwirksam, auch wenn die Erhöhung erst von einem nach Beendigung der Preisbindung liegenden Zeitpunkt ab verlangt wird.

Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter in dem Haus des Klägers in ... das unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel erbaut wurde. Nach vorzeitiger Rückzahlung dieser Mittel gelten die Wohnungen seit dem 1. Januar 1976 nicht mehr als öffentlich gefördert.

Der Kläger verlangt mit der am 23. April 1976 zugestellten Klage von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung des Grundmietzinses auf 275,-- DM monatlich mit Wirkung vom 1. Mai 1976 an.

Nachdem der Mietzins letztmalig mit Wirkung vom 1. Januar 1975 erhöht worden war, begehrte der Kläger zunächst mit Schreiben vom 14. August 1975 eine Erhöhung des Mietzinses ab 1. Januar 1976; diese Erklärung zog er später zurück. Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist ein weiteres Erhöhungsverlangen des Klägers vom 30. Dezember 1975, welches den Beklagten am 31. Dezember 1975 zuging. Damit verlangt der Kläger ab 1. Mai 1976 eine auf 275,-- DM monatlich erhöhte Grundmiete, eine Betriebskostenvorauszahlung, einen Zuschlag für Wertverbesserungen nach dem Einbau einer Heizung, ferner eine Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 449,02 DM. - Über die Erhöhung des Mietzinses wegen der Wertverbesserungen haben sich die Parteien inzwischen geeinigt. - Wegen der Erhöhung des Grundmietzinses auf 275,-- DM nahm der Kläger in seinem Schreiben vom 30. Dezember 1975 auf eine weitere schriftliche Mitteilung vom 3. Dezember 1975 bezug, in der er ein den Beklagten schon bekanntes Gutachten des vereidigten Sachverständigen ... , ... über den Mietwert einer Wohnung im Hause ... zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogen hatte. Die Beklagten stimmten dem Erhöhungsverlangen des Klägers nicht zu.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, daß die Grundmiete für ihre Wohnung im Hause ... , ... - ... , ... , bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Speiseschrank und Abstellraum, 63,09 qm groß, ab 1.5.1976 275,-- DM monatlich beträgt.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben geltend gemacht: Das Mieterhöhungsschreiben vom 30. Dezember 1975 entspreche nicht den gesetzlichen Vorschriften, weil sich das Gutachten des Sachverständigen ... nicht auf ihre Wohnung beziehe. Außerdem habe der Kläger zu einer Vergleichbarkeit ihrer Wohnung mit der begutachteten nichts dargelegt. Das Erhöhungsverlangen sei auch deshalb nicht berechtigt, weil ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweise, die den Mietwert um mindestens 20% minderten.

Durch das Urteil vom 13. Juli 1976 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt: Da das Erhöhungsverlangen vom 30. Dezember 1975 am 31. Dezember 1975 zugegangen sei, habe der Kläger angesichts der letztmaligen Mietzinserhöhung ab 1. Januar 1975 die Jahresfrist des § 2 Abs 1 Nr 1 MHRG nicht eingehalten. Außerdem entspreche das Mieterhöhungsverlangen nicht § 2 Abs MHRG. Der geltend gemachte Mietzins sei nämlich nur als Rechnungsposten angegeben. Schließlich stelle das Sachverständigengutachten W. keine ausreichende Begründung der Erhöhung dar, weil nicht auszuschließen sei, daß sich die Wohnung der Beklagten in wesentlichen Einzelheiten von der begutachteten unterscheidet.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kläger mit der

Berufung.

Zur Begründung trägt er vor: Die Fristberechnung des Amtsgerichts sei unzutreffend, da bei Zugang der Erhöhungserklärung am 31. Dezember 1975 der Mietzins ein Jahr unverändert gewesen sei. Außerdem müsse berücksichtigt werden, daß eine Erhöhung erst ab 1. Mai 1976 verlangt werde. Die Erhöhung sei durch das Gutachten des Sachverständigen ... ausreichend begründet, weil die Häuser ... und ... völlig gleichartig seien. Die Wohnung der Beklagten weise keine Mängel auf, die für die Höhe des Mietzinses bedeutsam seien.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Mettmann vom 13.7.1976 abzuändern und nach seinen in der ersten Instanz zuletzt gestellten Anträgen zu erkennen.

Die Beklagten bitten

um Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und machen ergänzend geltend, das Erhöhungsverlangen sei auch unwirksam, weil es am 31. Dezember 1975, während der noch bestehenden Mietpreisbindung, zugegangen sei.

Wegen der Einzelheiten des Sachstandes und Streitstandes im übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den Tatbestand des angefochtenen Urteils bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Die Klage ist unbegründet, denn dem Kläger steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach den §§ 1ff des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MH...