LG Stralsund Urteil vom 14.09.1995 - 1 S 217/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Berechnung eines Modernisierungszuschlages wegen des Einbaus neuer Fenster in die Mietwohnung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Das Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung muß den Anteil der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten mit der Angabe einer Quote ausdrücklich benennen.

2. Die Verteilung der Modernisierungskosten auf die Mieter des Hauses nach dem Einbau neuer, verbesserter Fenster ist grundsätzlich nicht nach dem Verhältnis der Wohnflächen, sondern nach der Anzahl der Fenster vorzunehmen.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung ist zulässig, sie ist jedoch ganz überwiegend unbegründet. Den Klägern steht weder der geltend gemachte Zahlungsanspruch zu noch ein Räumungsanspruch. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, einen monatlichen Mietzins zu zahlen, der die von ihr bisher gezahlten monatlichen Beträge übersteigt. Die Kläger können nicht gemäß § 3 MHG von der Beklagten die Zahlung eines höheren Mietzinses aufgrund der von ihnen vorgenommenen Modernisierungsarbeiten verlangen. Die Mieterhöhungserklärungen v. 12. 1. und v. 15. 3. 1993 sind unwirksam. Beide Erklärungen genügen nicht den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber in § 3 Abs. 1 und 3 MHG an ein derartiges Erhöhungsverlangen stellt. In einem Erhöhungsverlangen müssen die Gesamtkosten nach einzelnen Modernisierungsmaßnahmen spezifiziert werden, die gesamte Berechnung muß nachvollziehbar und bestimmt sein. Dem Mieter muß anhand der Berechnung sowie der insoweit erforderlichen Erläuterungen der Einzelpositionen eine Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung möglich sein. Die Wertverbesserungsmaßnahmen müssen so genau bezeichnet sein, daß der Mieter nachprüfen kann, ob nicht auch bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht worden sind. Gebietet dies die angemessene Verteilung der Gesamtkosten, so ist eine differenzierte Einzelberechnung des auf den jeweiligen Mieter entfallenen Erhöhungsbetrages erforderlich. Diese Anforderungen erfüllen die beiden Mieterhöhungserklärungen der Kläger nicht. Nach dem nicht nur gerichtsbekannten seinerzeitigen Zustand der Baulichkeiten liegt es auf der Hand, daß die Maßnahmen im Bereich Dach, Elektroleitungen und Fenster auch Instandsetzungsarbeiten enthalten. In einem solchen Falle muß aber der Vermieter bei der Umlage der Kosten auf die Miete diejenigen Kostenanteile abziehen, die bei der Instandsetzung des mangelhaften Zustandes angefallen wären. Ob der Vermieter dies getan hat, muß der Mieter prüfen können anhand der Mieterhöhungserklärung, gegebenenfalls im Zusammenhang mit der beigefügten Erläuterung. Dabei genügen allgemeine Hinweise dahingehend, daß bei der Modernisierungsmaßnahme auch Instandsetzungsarbeiten mit durchgeführt wurden, nicht. Vielmehr muß sich aus der Mieterhöhungserklärung ergeben, welche Arbeiten genau durchgeführt wurden und in welchem Umfang der Vermieter anteilig Kosten für reine Instandsetzung nicht in Ansatz bringen will. Es genügt nicht, den Mieter zu verweisen auf die Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, daß gegebenenfalls die Kläger von den gesamten angefallenen Kosten nur einen Teil auf die Mieter umgelegt haben. Vielmehr muß dieser Umstand in dem Mieterhöhungsverlangen nicht nur Niederschlag finden, sondern es muß zumindest quotenmäßig ausgewiesen werden derjenige Anteil, der nach der Berechnung des Vermieters auf den reinen Instandsetzungsbereich entfällt.

Sowohl beim Bereich der Modernisierung der Fenster als auch der Heizungsanlage fehlt es an einer differenzierten Einzelberechnung des Erhöhungsbetrages, der auf die Beklagte entfällt. Bei der Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter beim Auswechseln von Fenstern ist grundsätzlich nicht die Wohnfläche ausschlaggebend, sondern die Zahl der Fenster. Dasselbe gilt im Bereich der Modernisierung der Heizungsanlage für diejenigen Kosten, die angefallen sind für die Entfernung der bisher vorhandenen Öfen. Hier dürften auf den einzelnen Mieter nur diejenigen Kosten umgelegt werden, die in seiner Wohnung konkret durch die Auswechslung der einzelnen Fenster bzw. die Entfernung der jeweiligen Öfen entstanden sind. Zwar mag es dem Vermieter erlaubt sein, von einer derartigen differenzierten und konkreten Einzelberechnung des auf den jeweiligen Mieter entfallenen Erhöhungsbetrages abzusehen. Daran ist etwa dann zu denken, wenn die Abweichungen - vorliegend etwa die Zahl der Fenster bzw. der Öfen - zwischen den einzelnen Wohnungen nur geringfügig sind bzw. die jeweiligen Abweichungen sich bei der Gesamtabrechnung derart ausgleichen, daß die Umlage der Kosten gleichwohl gerecht und angemessen ist. In einem solchen Falle muß aber der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung bzw. der beigefügten Erläuterung auf diesen Umstand hinweisen, damit der Mieter anhand seiner Kenntnisse über die jeweiligen Wohnungsgrößen - und Zuschnitte...