LG Stralsund Urteil vom 06.03.1997 - 1 S 189/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung. Wohnraummiete: Quote des Instandsetzungsanteils

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung der Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnet sein, daß der Mieter ohne besondere Kenntnisse nachprüfen kann, ob nicht auch bloße Instandhaltungsmaßnahmen in Ansatz gebracht worden sind. Die auf die vermietete wohnung zutreffenden Modernisierungen und ihre Kostenanteile von einer weitergehenden Maßnahme müssen dargestellt und erläutert sein.

2. Das Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung darf den Anteil der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten mit der Angabe einer Quote benennen. Ist die Quote willkürlich und nicht ausreichend spezifiziert, ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das Mieterhöhungsverlangen v. 23. 5. 1996 ist unwirksam. Die Erklärung genügt den formalen Anforderungen nicht, die der Gesetzgeber in § 3 Abs. 1, Abs. 3 MHG an ein derartiges Erhöhungsverlangen stellt. In dem Erhöhungsverlangen müssen die Gesamtkosten nach einzelnen Modernisierungsmaßnahmen spezifiziert werden, die gesamte Berechnung muß nachvollziehbar und bestimmt sein. Die Wertverbesserungsmaßnahmen müssen so genau bezeichnet sein, daß der Mieter ohne besondere Kenntnisse nachprüfen kann, ob nicht auch bloße Instandhaltungsmaßnahmen in Ansatz gebracht worden sind (LG Stralsund WM 1996, 229). Zwar hat die Beklagte in der Anlage II bei den jeweiligen Rechnungsposten prozentuale Abzüge vorgenommen. Für diese Abzüge und deren Höhe fehlt jedoch, wie auch schon in dem Ankündigungsschreiben, jegliche Erläuterung, so daß der Begründungspflicht nicht genügt wird. Dabei verkennt die Kammer nicht, daß grundsätzlich die Minderung der Modernisierungskosten um eine bestimmte Quote zulässig ist, wenn eine Kostentrennung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht möglich ist (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 804). Ob die Höhe der Quote richtig gewählt ist, betrifft dann die Frage der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung. Gleichwohl sind die Quoten im vorliegenden Fall jeweils willkürlich und nicht ausreichend spezifiziert, so daß die Mieterhöhung bereits aus formellen Gründen unwirksam ist.

Überwiegend wird verlangt, daß bei umfangreichen Maßnahmen - wie hier - die Kosten nicht nur nach den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch noch nach Gewerken aufgeteilt werden müssen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 804). Ob dies erforderlich ist, kann dahingestellt bleiben, da nach Ansicht der Kammer aber wenigstens in der Erläuterung zur Erhöhung eine konkrete Beziehung der Maßnahme zur Wohnung der Mieterin hergestellt werden muß. Die sehr allgemein gehaltene Darstellung der Beklagten in der Anlage II genügt diesen Anforderungen auch unter Berücksichtigung der Ankündigung nicht. Die Beklagte hat keinen ausreichenden Bezug zur Wohnung der Klägerin hergestellt. Es liegt auf der Hand, daß bei derartig umfangreichen Maßnahmen eine bloße Verteilung der Kosten nach Quadratmetern nicht ausreicht. Darüber hinaus muß der konkrete, jeweils von der Vermieterin gewählte Verteilungsmaßstab im Erhöhungsschreiben erläutert werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - mehrere Maßstäbe denkbar sind und sich der gewählte nicht geradezu aufdrängt. Werden Wohnungseingangstüren und Fenster modernisiert, so liegt die Aufteilung nach den konkreten, für die jeweiligen Wohnungen durchgeführten Stückkosten nahe. Genaue Kenntnisse der Mieterin von allen Wohnungen hinsichtlich Größe und Beschaffenheit kann die Vermieterin bei dermaßen großen Objekten nicht voraussetzen und muß daher erklären, warum sie die Kostenverteilung gleichwohl lediglich nach Quadratmetern vornimmt. Auch aus diesem Grund ist die Mieterhöhung folglich unwirksam.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, daß ihr eine individuelle Mieterhöhung bei der Vielzahl der betroffenen Wohnungen nicht möglich ist. Es würde zu einer durch nichts zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung führen, wenn beispielsweise von privaten Vermietern ein höherer Begründungsaufwand gefordert wird als von großen Wohnungsunternehmen. Gerade letztere verfügen über die besondere Sachkunde und das erforderliche Personal. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte sogar 545120,70 DM für die Baubetreuung und Abwicklung der Investitionen in Ansatz gebracht.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733052